黃洛絲：居屋定價應與市場脫鉤？

特首林鄭月娥上任接近一年，在對抗樓市，增加房屋供應上馬不停蹄，積極推出許多新招數，包括增加空置稅，動用發展商私人農地儲備等等。近日，政府提出改革居屋定價機制，再次引來社會熱議。現時居屋為半商品房屋，由房協出資興建，而定價則與市場價格掛勾，一般為市值7成。然而，在這個樓價接近瘋狂的年代，居屋售價亦屢創新高。最近一期的居屋－啟德啟明苑和長沙灣凱樂苑，其平均尺價高達＄9000，不少單位甚至尺價破萬，最貴既單位為＄630萬，基本上與私樓看齊。雖然該期居屋仍然有破紀錄15萬人申請，但無可否認，居屋早已超越市民負擔能力，與原意偏離。

居屋售價早已偏離原意

居屋由推出至今，走過了數十個年頭，曾經停建又再復建。回看當初推出居屋的目的，主要在於兩點：第一，作為置業階梯的一環，讓公屋戶可以流轉至居屋，騰出更多單位給予有需要的人。第二，讓夾心階層可以有機會置業安居。於居屋推出初期，為貼合原意，定價以成本和負擔能力作標準。後來「小政府大市場」的觀念崛起，政府有意引入市場機制，期望發揮市場力量，補足房委會的功用。因此，居屋定價機制便漸漸發展至如今的模式。而政府倡議將居屋定價與市場脫鉤，重新與負擔能力掛鉤，其實是回到最初的原點。

這個改革對於香港一般小市民而言，當然是無比的福音。根據《全球樓價負擔能力調查》，香港長年首屈一指。居屋呎價破萬，而香港人入息中位數卻不足二萬，扣除生活開支，一個月要儲到半呎居屋，其實都相當困難，更遑論要買得起一個安樂窩。如果居屋定價採取政府方案，以居屋申請者的入息中位數，再乘以月入佔供款比率，再乘以供樓年期，計算出單位售價水平，相信更多人能夠安居樂業。頭上有一片瓦遮頭，才能住得安心，才會對社區有歸屬感，令社會更趨和諧。

新機制恐令居屋停止流轉

然而，新的定價機制背後仍然有許多隱憂，政府需要作出全盤的考量。譬如說，同一棟大廈同一面積單位，是否會出現相距很大的定價，背後是否公平。又或者，業主在購入居屋後，升職加人工，是否仍以當初申請的價格為準。另外，還存在轉售問題，未補地價的二手居屋市場將如何計算價格，如果有嚴格限制，那麼業主是否仍算有自主權，抑或只是搬進了升級版公屋。更加重要的是，居屋其作為置業階梯的一部分，一旦價格與市場脫鉤，那麼購入居屋的人，其實並未能夠透過資產增值，而流轉至私人樓宇，變相大部分人都會一世住居屋。除非政府決心大規模興建居屋，否則一旦居屋停止流轉，公屋亦會隨之停止流轉。

政府改革居屋定價機制的原意值得肯定，但在推行落實之先，必須要對房屋供求有一個較為宏觀而且周全的規劃，並且考慮到實際操作可能會面對的漣漪效應。若果只是頭痛醫頭，腳痛醫腳，那麼可能會引發更多其他爭議。

 

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