寒柏：樓價升幅，與「中國人喜好」無關

對與中國和香港房地產的連年上升，很多人喜歡以「中國人獨愛磚頭」為解釋，甚至乎認為只要有中國人的地方，樓價便會只升不跌。可是，綜觀世界各國的樓市，過去十年都是大幅上升的。請參閱以下的樓價指數：

參考資料來源：Macro-Micro網站及中原地產網站。

*註：各國GDP升跌，以美元計算為準

過去10年以來，儘管中國的樓價之升幅稍高於其他國家，整體樓價指數上升幅度達69.5%，但中國同期的經濟規模亦錄得高速增長，GDP增長達177%。換句話來說，中國的樓價升幅，仍遠低於同期的GDP成長。

反觀，其他發達國家的經濟體系，雖然樓價升幅不及中國，但除了美國和澳洲之外，各國同期的GDP增長都比樓市升幅為低。例如，英國過去10年的經濟增長只有17%，但樓價升幅卻達30.3%。德國的經濟升幅只有13%，但樓價升幅則有61.7%。加拿大的經濟成長只有25%，但樓價升幅卻達至68.6%。日本經濟衰退，以美元計算，GDP錄得負增長，但樓價指數仍有16%的增長。很明顯，其他國家的樓價升幅早已「跑贏」該國的經濟成長；各國的「樓市泡沫」現象，不見得比中國輕微。「中國人獨愛磚頭」一說，未必成立。

有人會認為，因為中國人富起來，在全球各個主要城市買樓，因此推高了全球樓價。但想深一層，雖有中國人因移民或子女出國讀書而在外國買樓，但也是集中在美國、加拿大和澳洲等三個國家的好幾個主要城市，影響不至遍及整個國家，也不可能單一個國家的某些投資海外之國民，便有能力推升全球樓市。例如，也有很多中國人到美國及澳洲移民和讀書，亦不少人在當地置業，但並沒有使兩地陷入明顯的「樓市泡沫」。美國和澳洲過去十年的GDP增長，仍比樓價指數升幅為高。

其實，自2008年爆發環球金融海嘯之後，美國推出「量化寬鬆」政策，推高全球的資產格價，在不同的領域上都製造出「資產泡沫」，各地的「樓市泡沫」，都在這個情況下形成。

當然，雖然中國整體的「樓價指數」升幅比GDP成長低，在宏觀上算是健康，但不代表個別城市的「樓市泡沫」不嚴重。例如，香港的樓市升幅也十分驚人，已跑贏了我們的經濟增長：

資料來源：中原地產網站

粗略估計，由2009年以來，香港的樓市指數升幅，大約有300%左右。可是，我們作為一個成熟經濟體，過去10年的GDP增長亦只有71%。其實，北京、上海、深圳和廣州市等一線城市，與其他大陸個別的二線城市之樓價升幅亦十分驚人，不少地區還跑贏香港。把「樓價指數」和「經濟增長」作比較，只是一種粗略及方便「環比」之方式；斷定一個地區有沒有「樓市泡沫」，當然還要考慮更多的因素。

但無論如何，樓市狂升，不是中國及香港獨有的現象，世界各個主要經濟體系都出現了相類近的情況。量化寬鬆之後，全世界的「錢太多」，才是導致「資產泡沫」狂潮的主因，並形成了各地不同程度的「樓市泡沫」。

 

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