施永青：內地房地產危機如何收科

 

在過去相當長的一段時間裏，內地都是以房地產作為經濟的火車頭，以帶動經濟持續高速增長。這種依賴令內地的房地產長期供應過剩，變成只有交換價值，沒有使用價值。在這種情況下，中央領導人提出「房住不炒」的口號可謂是對症下藥。

問題是這劑藥下得太遲，如果是在十年前下，病就可以在向淺中醫；但現在內地經濟已經習慣了靠地產推動，形成要改變極難的「途徑依賴」狀態，不宜一下子下重藥了。

房地產行業對中國經濟的貢獻，靠近GDP的兩成，佔社會固定投資的五成，承載著全國家庭財富的67%，而地方政府的財政收入更達84%來自房地產方面的收入。這麼高的佔比，全靠有投機資金不斷入市才能支撐得住。一旦真的做到房住不炒，這些佔比都要大幅下降。

這意味著，(i)固定投資活動會大量減少；(ii)GDP可能不升反降；(iii)社會失去再投資能力；(iv)人民失去消費意欲；(v)金融市場危機失控；(vi)經濟進入蕭條期。不知甚麼時候才能恢復元氣？

在這樣的大環境下，「房住不炒」只能有技巧地分階段去落實，不能生硬地劃幾條紅線，就可以一步到位。

現實是像恒大那樣處於高負債的公司，在行內比比皆是。只要房價出現輕微下跌，這些公司的賣樓收益就會比預期中少，令公司沒法履行它的支付責任與債務承諾。行業性的債務危機於是一觸即發。

一旦出現負面的連鎖反應，整個行業的資金鏈都會斷裂，並禍及很多相關的行業與無辜的投資者。數以百萬計買了樓的老百姓可能收不到樓；大量建築商可能因收不到建築費而沒法發工資給農民工；大量買了開發商發行的理財產品的投資者可能會血本無歸；大量供應商與服務提供者都會被拖累。政府若不施以援手，整個社會都會出事。

因此，政府宜及早行動，以免危機一發不可收拾。那麼，政府應做些怎樣的回應呢？

第一，要暫停推出打壓房地產行業的政策，以改善房地產行業的生態環境，讓大部分健康狀態較好的房地產公司可以自行生存下去。

第二，由中央銀行出面，大量買入開發商發行的債券，讓出現債務危機的公司繼續營運下去，可以繼續履行自己的商業責任。

第三，要求原有的債權人接受「剪羊毛」的安排，以減少這些公司的債務負擔。

第四，待摸清這些公司的實際價值後，把央行之前買入的債券中一部分轉為公司股份，一方面減輕公司的負擔；另一方面，可待公司的股價上升時收回政府應有的風險回報。

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文章原刊於《AM730》