丘寧：亂世中的新地王
6月9日，全港有過百萬人遊行反對修訂《逃犯條例》，正式拉開反修例風波的序幕，6月11日，高銀金融（530）突然公佈，因應近日社會矛盾和經濟不穩定，取消支付早前以111億元投得的啟德跑道區第4C區4號商業地皮地價。自此香港的局勢出現前所未見的動盪，11月22日，西九高鐵站上蓋商業項目截標，合共接獲3份標書，11月27日，新地（016）宣佈以破盡本港賣地表地皮造價紀錄的422.32億元投得該項目。雖然有指中標價對發展商而言屬於抵買，但在如此不穩的局勢下，仍夠膽獨資拿422億元出來投地，不是單憑「信心」兩隻字就足夠去馬，背後肯定經過精心計算，才能做出這藝高人膽大的投資。
雖然是史上最貴商業地，但若以每方呎樓面地價計，僅約13345元，較早年尖沙咀中間道商業地的樓面呎價13800元低。作為近年最大規劃的單一商業地皮，地皮面積64.3萬方呎，可建樓面316.4萬方呎，市場今年初對此估值最高達過千億元，但之後香港的政經局勢急速惡化，據報截標前的估值已下調至316億元至790億元，若以新地今次出的422億元，算達到估價中下水平。
事實上，不計今次的地王，政府今年只曾成功以24.45億元售予遠展（0035）的啟德承啟道商業地。因此今次新地除了令自己成功投得新商業地王外，亦令政府年內成功賣出第二塊商業地，就連新地主席兼董事總經理郭炳聯亦表示，是次中標對新地、以至香港皆意義非凡。政治與經濟從來都是好「兄弟」，分不開的，尤其是早陣子，市場仍然吹著中央要「鬥地主」的風向，新世界（017）、恒地（012）已先後表示捐地，釋出善意，作為四大地主之一的新地，此刻斥巨資投地，不單為庫房進貢422億元，更重要是向香港投下信心的一票，「善意」絕對不比捐地的小。
根據今次的賣地條款，地皮不能打散出售，必須以全幢方式出售，有估單是興建期也需要8年，難怪郭炳聯也表明有意邀請其他長線策略投資者參與發展，說的是為項目注入更豐富和多元化的資源與概念，但筆者認為，更多的是想搵些投資者分擔下風險，這亦無可厚非。事實上，新地今次透過兩家全資附屬去投地，亦較為罕見，市場普遍都認為，有助新地日後透過出透過出售附屬公司的股權，變相為項目引入新投資者。
6月高銀撻訂乃全靠獨立非執行董事石禮謙的「堅持」；不知道比郭炳聯更受新地股東支持的獨立非執董吳向東，有否於今次的投地給予意見呢，以吳總於內地的人脈網，日後能否為香港商業地王引入其他長線策略投資者呢？
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