陳海潮：看好今年一手私宅成交大反彈

去年一手私宅買賣受加息、股市下跌及經濟復甦較慢影響下，持續在低位徘徊，全年最終只輕微上升；預期2024年有較多潛在利好因素，料可刺激買賣在低基數下顯著反彈，今年市況有望逐漸好轉，告別低谷狀態。

根據利嘉閣地產研究部綜合土地註冊處數據，2023年全港共錄得一手私宅買賣登記10,246宗，較2022年的9,966宗微升3%，雖然止住跌勢，但仍為1996年有紀錄以來的歷史第4低年度，反映市況乏力上升。期內成交總值錄得1,291.45億元，雖按年增15%，但亦為近10年來的次低水平；而去年每宗一手私宅登記平均售價約1,260.45萬元，按年升11.6%，主因是去年通關後，高價及豪宅物業交投轉旺，因而拉高整體平均價，但較2018年歷史高峰的1,459.14萬元則仍少13.6%。

按樓價劃分，在介乎401萬元至1,000萬元的3個登記較活躍之銀碼組別當中，去年601萬至800萬元的組別繼續成為登記量最多者，共錄2,954宗，按年微跌1%，惟遠遠跑輸給401萬至600萬元組別的46%升幅，該組別去年共錄2,838宗登記，成為買賣第二活躍的銀碼層。

回顧去年細銀碼新盤當道，但另端的高價物業亦按年錄不俗升幅，其中銀碼介乎5,001萬至1億元的組別，於2023年大錄184宗登記，按年急升82%，成為升幅最大的組別；而介乎2,001萬至5,000萬元者亦大升56%，反映去年新盤買賣趨向剛性需求及貴價成交並存的兩極化現象；即使連1億元以上的超級豪宅新盤也錄得104宗登記，按年升幅也高達22%，表現同樣跑贏大市。

依樓盤分類，2023年熱賣樓盤之首為NOVO LAND 2B期錄得的695宗登記，其次為親海駅II的655宗，第三為UNIVERSITY HILL 2B期的598宗，再者是YOHO WEST 1期的508宗。至於登記排行榜內去年平均每宗成交價最高者是KOKO RESERVE的約4,308萬元，而較低平均價者為ONE INNOVALE 1期的約420萬元。其他整體平均價較高而又有較多登記量者，要數何文田的瑜一，3期物業合共錄得430宗登記，整體平均售價為1,715萬元。

展望2024年，筆者認為因應過去兩年一手積存一定貨尾待售，相信發展商今年仍會採取「先求量、後求價」的銷售策略，帶動一手買賣回升。此外，來年料將陸續有較利好的因素出現，包括二月底《財政預算案》有機會進一步減辣或撤辣、息口見頂並料年內會調頭減息、專才持續到港並藉「先免後徵」加快入市、至於年中打後更有新投資者入境計劃帶來的間接住屋需求，以上多種利好因素均有助拉動2024年一手私宅需求回升；初步預期2024年一手私宅買賣登記量可較2023年大幅反彈46%，挑戰1.5萬宗水平，而登記金額亦料相應增至約1,990億元，按年冀升54%。

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