讀者投稿：延長按揭年期有危也有機／謝翹章

精算專業訓練，讓我對兩種現象變得更敏感；一是風險，二是資產的時間值。 

風險是精算專業的核心。其實有些事情，例如老、死、病等，都是人生必經的階層。問題是，這些事件發生在甚麼時候；在人生不同階段出現以上的必然事件，對我們人生的影響可以有很大的分別。數學上，風險不可以完全避免，但保險的意義，在於控制這些必然會發生的事情對我們的影響。 

至於資產的時間值，這是一個既主觀又客觀的現象。經濟學家發現，原來人的天性是喜歡「有買有享受」；當然，在現實世界中，不是每個人都會將手上的所有錢花光。事實上，儲蓄和投資是有回報的，所以無論買樓是用作自住，放租，還是投資，既然市場人士對未來樓市走向仍然感到樂觀，而部份物業資產仍有相當增值潛力，入市仍然相當理性的選擇。 

按揭（Mortgage）這個字，典故來自拉丁文的 Mort 和 Gage，Mort 就是「死」，Gage 就是「約」；Mortgage 本來的意思，就是「死約」。聽起來很黑色，但事實上很真實。 

在風險管理的角度，銀行或財務機構批出每一單按揭，對於放貸人來說就是一筆風險。供款期越長，不確定的因素越多，放貸人所承受的風險就越高。 

何解按揭年期最長30年？ 

現時按揭貸款年期普遍為30年；也有一些國家機構，有40年、50年、甚至所謂的「爺孫按揭計劃」可以長達一百年。不過，30年按揭這個普遍的標準，純粹只是歷史因素。話說1930年代之前，美國的按揭計劃，大多數只有5至7年期。但經濟大蕭條期間，美國政府為了挽救國家經濟危機，透過聯邦房屋管理局（Federal Housing Administration），按買家經濟能力向國民提供八成至九成按揭貸款。貸款期數亦由過去5至7年，延展到15年及30年。從此，這個標準也成為了「行之有效」的鐵律。 

又有文獻指，當時美國政府將按揭年期定為最長30年，是因為當時大部分人的一生中，工作的日子大概不過30年；美國的法定退休年齡也是在1935年訂定，30年按揭就剛好可讓供款者在65歲退休前還清款項，是名副其實的「死約」。 

對比八十年前，現今社會人均壽命增長了不少，不少國家政府更打算延長退休年齡，甚至讓長者再次投身社會工作。社會上將有更多人較長久的穩定收入，理論上借貸人償還貸款的年期可以更長，放貸人可承受的風險也相對可以提升。 

剛在新年前，新世界推出「新世代首次置業計劃」，計劃當中包括首期低至7.5%、最長40年的供款期。40年供款期，初初聽上去利息支出可能很高。但仔細一看，其實只是漸進供款計畫一種，即置業人士在首十年間，可以原本供款額70%至90%供樓（按揭利率為 P-2.75%），供款年期按而調節。年輕可自行選擇是否參與以上計劃，加上發展商可以做到超過9成按揭，因此並非純粹延長供款期。 

部份年輕人士有一定購買力，但置業門檻實在太高；發展商有意吸納購買力，因此以低首期、漸進供款做招徠，無可厚非。不過，這不代表計劃沒有入息審查，發展商又為買家代付從價印花稅，又提供提早還款回贈，實際上就是發展商保貼借貸人，發展商自身更要承受利率下跌風險，有別於一般發展商提供免審查的「呼吸plan」。 

按揭申請人應有其他工具保障自己 

供款期長、加上風險較高，一般投資者對這種按揭計劃的興趣不大，銀行也不大可能提供這類型的按揭；反而發展商本身才有動力提供。有人可能會說，這種按揭計劃說穿了是宣傳技倆。但作為買家，就算明知這是宣傳技倆，如果這種計劃可以幫助自身人生計劃，也可能對此歡迎。 

作為精算師，我相信「千算萬算，不如天算」；任何事情都會有一定的風險，將來物業市場價格波動難以預計，而且經濟環境轉變、疾病或意外而導致收入減少更是大大的風險。所以在申請按揭時，申請人也應當有合適的人壽、醫療保險或其他理財工具保障自己，以減低各種不測事件對自身的影響。 

最後，祝大家新一年健康快樂，富貴豐足。 

 

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