黃詠欣:2023居屋按揭攻略
居屋2023於8月14日便截止申請,今期居屋預計關鍵日期為2025年中至2026年初,距離揀樓及要考慮申請按揭還有一段時間。不少人會同步申請白居二,一旦未能抽到居屋頭籌,便轉向居二市場揀樓,最近新居屋樓王,啟德啟朗苑,便在未補價居屋市場中,以新高呎價成交,估計高價原因是樓齡較新,距離房委會擔保期完結仲有一段時間,日後再於未補價市場轉手難度不大。不過,未補價的資助房屋,計算擔保期其實不是看「樓齡」,而是計「首次發售期」,即是房委會首次把單位出售予首任業主的日期。近日金管局放寬按揭,對未補價大齡居屋/公屋市場亦有幫助!
目前由房委會興建的居屋,由於是由房委會提供按揭貸款擔保,是以不用申請按揭保險之下,白表買家最高可申請90%按揭,而綠表買家高可做95%按揭。房委會為居屋提供的擔保期是由單位「首次發售日期」起去計算30年,因此愈接近擔保完結日期,銀行或會下調按揭成數或年期。在放寬按揭前,對於白表買家,我們會建議要揀選由首次發售日期起計19年內的單位,會較能確保可做足25年的90%按揭,但於7月7日放寬按揭後,有大型銀行的做法是首次發售日期起計至成交當日年期不多於21年內,都大機會申請到。至於未補價公屋方面,年期限制亦由過去的14年延後至16年內。
如果超出上述年期,便有機會要扣減按揭成數又或是縮短貸款期。銀行的計算原則是於擔保期完結前,按揭成數降至70%以內水平。
舉例,如果以白表購入的未補居屋單位首次發售日期為1998年,餘下的擔保期只餘5年,如果要做90%按揭的話,貸款年期最長只可以做16年。如果想做最長25年按揭,按揭成數便要降至75%才可。至於首次發售日期早於1998年的話,一般最高只可以借70%,年期25年,同時要做壓力測試及不能加擔保人。如果是以綠表購入的話,由於最高按揭成數為95%,以上的最高年期計算要減一年。
例子:白表購入未補價居屋,供款年期及按揭成數計算方法
首次發售年份 |
白表買家按揭成數/ 年期 |
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90% |
85% |
80% |
75% |
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2002 |
25年 |
25年 |
25年 |
25年 |
2001 |
23年 |
25年 |
25年 |
25年 |
2000 |
21年 |
24年 |
25年 |
25年 |
1999 |
19年 |
23年 |
25年 |
25年 |
1998 |
16年 |
19年 |
23年 |
25年 |
1998以前 |
最高70%,年期25年,要做壓力試 |
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*以上為其中一間大型銀行計算方法,資料只供參考,一切以銀行/ 貸款機構最後批核為準。 |
假設未補價居屋單位,買入價550萬元,息率3.625厘
首次發售日期起計: 23 年 |
按揭成數 |
年期 |
每月供款 |
如拉長貸款年期 |
84.5% |
25年 |
約$23,579 |
想借最盡 |
90% |
約20.9 年 |
約$28,313 |
以上假設息率: 3.5厘,以及單位首次發售日期: 01/01/2000,成交日期: 30/07/2023 |
以上例子為其中一家大型銀行的做法,在金管局放寬按揭措施後,不同銀行對於資助房屋的處理及貸款成數上,有不同的計算方法,按揭年期及成數上或會有一點差異,建議購入前先行找專業人士做預先評估,以免失預算。
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