寒柏：金管局放寬樓按成數並非好消息
近日，金管局終於公布逆周期宏觀審慎監管措施。自住人士最高按揭成數將稍為放寬，樓價1,500萬元以下可做7成按揭，樓價1,500萬至3,000萬港元以下的物業，最高按揭上調至6成，而3,000萬港元或以上則維持不變。此外，工商物業的最高按揭成數上調至6成，以海外收入來源計算供款比率的要求亦有所放寬。
有人認為，金管局實行逆周期措施，並放究寬按揭借貸成數，是本港樓市的好消息。於消息公布後，有客人即致電詢問筆者，能否把按揭成數提高。
金管局放寬按揭成數，或許對有意置業的自用人士有利。特別是一般小市民、4人小家庭的住宅單位，動輒要上1,000萬港元，金管局這次的放寬，惠及3,000萬港元以上的住宅物業，「受惠」的市民將會更多。但這是否代表銀行便會輕易批出再多1成的按揭成數呢？
在香港在聯繫匯率之下，金管局並不可能如其他地區的中央銀行般在經濟有下行壓力時釋放流動性。金管局的逆周期措施，只放寬了按揭成數，但依舊要計算借款人的供款比率，並沒有真正的釋放流動性；最終受惠的人，遠比想像中的少。
舉個例子，如果某借款人打算購買一個總值3,000萬港元以下的住宅單位作自住用途，本來的樓按就只有不超過1,500萬港元。如今放寬按揭成數至6成，是否代表借款人可以輕鬆地多拿300萬港元呢？銀行始終要再計算借款人的供款比率，看其收入是否足夠付息，還需要按現有利率再加2厘作壓力測試。由於近日港息也大幅上升，最終肯定連最優惠利率也會上調，必然會波及住宅樓按市場。
至於工商物業方面，即使樓按再加多1成，但除了要看供款能力之外，其實很多公司客人早已想盡辦法的向銀行借錢。換句話來說，即使金管局規訂了工商物業的樓按最多只是5成，但公司把物業給予銀行作抵押後，還會以「貿易貸款」、「企業循環貸款」或「投資貸款」等等方式向銀行多借幾成。只要銀行證明該企業有實質業務作為支持，並有足夠的證據證明其資金用途，金管局一般都不會視之為違規。
總的來說，銀行始終要看借款人的還款能力，並為其作壓力側試。即使金管局放寬按揭成數，亦未知有多少人會受惠。在高息環境下，只要最優惠利率再向上調，一般市民的供款的壓力將會大幅提高。至於公司客人方面，絕大部份借款人早已透過不同名目向銀行多借幾成。金管局放寬借款成數，對它們來說更沒有實際影響。
金管局推行逆周期措施，不見得會為市場釋放多少流動性。反而，這代表連官方也承認本港樓市正在下跌。早前香港商界所吹噓的「樓市小陽春」不復存在，美聯儲亦沒有如港商於年初般預計在下半年減息。金管局在此時推出計劃，亦間接證明了香港商界於本年初至今對樓市的樂觀看法脫離現實。
即使香港整體住宅樓宇供應相對短缺，但環球經濟不景氣，美聯儲連番加息，我們對後市始終不能太樂觀。
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