施永青：香港地產的牛市還會重臨嗎？

 

日前，在中原地產一次內部會議上，我作了一個對下階段樓市的分析。其中部分內容外傳，並被傳媒斷章引用。有傳媒大字標題說，施永青認為「牛市不會重臨」。

不否認這是我的說法，但這個說法是有時限的，指的是今年下半年，並非永久性。市場的特色就是有周期性，牛市過了會有熊市，熊市過了牛市又會重臨。怎可能牛市以後都不會重臨？

我在公司內部的管理人員會議上之所以會說這樣的話，主要是想提醒管理人員不要做夢了，總是幻想牛市很快就會重臨，那就不用花氣力，生意也會滾滾而來。這種想法妨礙公司的規模調整，亦會影響管理人員在市場上的競爭能力。所以我必須喚醒他們，要丟掉不設實際的幻想。

說實話，在通關復常初期，香港很多人都對未來存有幻想，認為香港會先有小陽春，隨後還會有真復甦，跟著還會有大牛市。然而，真正受益較多的板塊只有旅遊業與零售業。而所謂「好啲」，也只是從低位反彈，遠遠未返到疫情前的水平。

再者，香港經濟主力要靠金融、專業服務與進出口貿易，純靠旅遊與零售是撐不起香港的。偏偏是香港的經濟主要動力上半年表現都不佳。難怪人們對後市會有較悲觀的預期。

房地產市場的表現，很明顯亦受到這股悲觀的情緒影響。4月下旬，市場上的買賣量已經回落。有相當一部分買家轉而選擇租樓，以避免遇上樓價回落的風險。

在這種情況下，樓價自然上衝乏力。在高位徘徊了一段時間之後，到5月份，中原城市領先指數已在個別星期出現回落。

起初，賣方與經紀都不願接受這個現實，依然繼續唱好後市。直到最近，連發展商都開始面對現實，在開盤時訂價已傾向保守。不但不敢創新高，甚至訂得比之前推出的同類單位還要低。

發展商當然知道，訂價太低可能會嚇怕買家，但訂低一些，多少還能吸引一點人來買，總好過訂一個競爭對手開心的價錢，卻只能賣出寥寥數伙。相信採取這種策略的發展商在下階段會愈來愈多，樓價在下階段出現進一步調整的機會率很高。

當然，市場上並非完全沒有利好因素，其中一項是美國財長耶倫正在北京訪問，如果中美兩國能在貿易與關稅問題上取得互利共贏的協議，並進一步爭取到在金融問題上增加合作，減少衝突，令人民幣匯價因而穩定下來，那投資者對前景就會轉趨樂觀；屆時，香港樓市當會出現另一番景象。

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文章原刊於《AM730》