陳海潮：租金跑贏樓價情況暫難改變

差估署修訂後的樓價跌勢轉急，最新數字顯示8、9、10月連續3個月樓價按月均下跌超過2%，跌勢較之前估計更顯著，情況反映狀況不妙，港府應就樓市辣招再作檢討，以防樓價跌勢難以收拾，拖累整體市場氣氛及經濟。

差估署公布的最新數據顯示，2023年10月份私人住宅售價指數報321.4點，較9月的328.5點再跌2.16%，連跌6個月，跌至2017年4月以來的79個月(即逾6年半)新低。今年首10個月樓價累跌3.97%，若與2021年9月的歷史高位398.1點比較，樓價跌幅更達19.27%，已達當年承造八成樓按負資產的警戒線。

自上半年5月份起至10月期間，樓價已連挫6個月，累積跌幅高達9.26%。10月份樓價持續下跌，主要受累本地主要銀行於9月中下旬大幅調高新造樓按封頂息0.5厘，加上息口仍然高企，兼逢市場當時靜觀《施政報告》出台，交投極為淡靜，業主賣樓多要減價才能成交所致。

減辣對11月份交投量略有幫助，惟對刺激樓價的作用不大，樓價仍因應發展商低價開盤而令二手業主叫價持續受壓，預料下次公布的11月份樓價跌幅只能略為收窄，但仍料跌達1.8%。至於12月份，相信發展商在新盤存量較多下，將繼續採取「先求量、後求價」的低價開盤策略，二手業主繼續捱打並跟隨低價賣樓，料屆時樓價尚有機會再跌1%至1.5%。

據此，第四季樓價跌幅料達5%，全年計樓價恐挫7%，屆時指數約報310.9點，將較2021年9月的歷史高位累挫近22%，意即當年若以八成按揭入市的業主也將墮入負資產行列。港府如不盡快檢討及再修訂撤辣方案，恐樓價跌勢將延長至明年首季，為防樓價急跌帶來更多負資產，當局應慎重考慮提早在明年預算案前便要再調整辣招內容，以挽回市民置業入市的信心。

租金走勢方面，表現仍然強勁，已連升9個月，累升7.32%，差估署10月份租金指數報186.3點，按月升幅收窄至0.32%；預期第四季餘下兩個月，租金維持與10月相若的升幅穩步向好，故料全年租金升幅約達6.67%，表現將明顯跑贏樓價。

今年以來，樓價下跌而租金上升的現象反映了買家入市意欲低迷，大多採取觀望的態度，部分人寧可轉買為租，令樓價受壓。此外，通關後多了外來人口到港，包括海內外員工及學生等回流香港工作及求學，大幅增加了租賃需求，帶動租金上升。

筆者認為導致以上現象各有原因。其中過去兩年樓價持續下跌主要有兩大元凶，一是疫情的影響，拖累經濟表現，加上封關之下，人流及資金流斷裂，皆不利樓市及樓價發展。二是息口持續上升，供樓負擔壓力大增，影響了入市意欲，導致樓價徐徐下跌。至於租金上升的原因是市場租盤缺乏，惟疫後通關，非本地人住屋需求大增，在供不應求下推升了租金；相信短期內，租金跑贏樓價的情況將難改變。

 

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