陳海潮：等抽新居屋 二手漸轉淡

樓市在通關及撤銷防疫限制後穩步回升，持有「白居二」准買證的買家亦趁機加快入市，帶動年初二手居屋交投；不過，發展商於各區接連推出新盤，部分細價盤開價貼近二手，攤薄了居屋客源，二手居屋交投步伐相應轉慢；加上「居屋2023」推出在即，未來數月恐冷卻居屋買賣的熱度。

綜合土地註冊處數據，四月份全港共錄得516宗居屋二手買賣登記(包括第二市場及自由市場)，較三月的834宗按月大跌38%，終止四連升，但仍較去年全年平均的367宗高出逾40%；至於期內成交總值錄約24.4億元，按月同步減少37%，為近4個月新低。

售價方面，四月份二手居屋平均每宗售價約472.8萬元，按月升1.8%，創近半年新高。上述數據正正反映本港經濟順利擺脫新冠疫情陰霾，居屋平均售價於去年第四季觸底後重拾升軌。此外，上月的登記亦不乏矚目成交個案，當中以屯門美樂花園4座中層H室的登記金額最高，單位實用面積861平方呎，以880萬元轉手，折合平均實用呎價約10,221元。

按不同樓價組別觀察，6個價格組別交投量全線向下，其中跌幅最大的是價值200萬至300萬元以下組別，成交宗數按月大減51%至18宗；至於登記量最活躍的400萬至500萬元以內組別亦僅錄193宗，按月急挫40%。如以地區劃分，九龍區期內跌幅最大，由前月244宗急挫至上月143宗二手居屋登記，按月減少41%；新界區錄得318宗買賣，按月減少38%；而港島區則下跌29%，錄55宗交投。

再按屋苑細分，四月份九龍灣麗晶花園共錄10宗買賣，按月急跌58%或14宗，而該屋苑成交總值亦同步減少約59%至4,751萬元。至於黃大仙慈愛苑則以15宗買賣成為十大熱門居屋榜中交投量最活躍的屋苑，成交總值涉資6,779萬元。

最近本港大型銀行輕微上調最優惠利率，料對準備置業的上車客實質影響有限，故此業主未有特別就息口變化擴闊議價空間，買賣雙方陷入拉鋸局面。另外，房委會於早前已披露「居屋2023」銷售情報，6個新屋苑合共提供9,154伙單位，很大機會於年中出籠接受申請，因此部分居屋客或選擇等候新居屋而暫且擱置入市計劃，料五月份二手居屋登記量難有明顯突破，倘能守住五百宗已算很不俗，筆者並相信六月份起的未來數月購買力依然會被鎖起，買賣登記量恐維持低位徘徊。

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