陳海潮:延長擔保期激活Q4二手居屋買賣

2023-10-27
陳海潮
利嘉閣地產研究部主管
 
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本地銀行於上季先後上調最優惠利率及新造按揭封頂息,市民供樓負擔大大加重;另外,早前房委會接獲逾17萬份新居屋申請,人數雖較上期的25.2萬份為少,但數字仍比近年二手居屋登記量總和為高,這批潛力買家因等候新居屋攪珠而遲遲未有出手,導致剛過去的第三季二手居屋交投大幅萎縮;猶幸《施政報告》大幅延長居屋擔保期至50年,成為逆市中的及時雨。

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根據土地註冊處最新數字顯示,今年第三季全港共錄得955宗居屋二手買賣登記(包括第二市場及自由市場),較第二季的1,477宗按季下挫35%,是繼2022年首季後再度跌穿1,000宗水平,創下近4年以來按季新低紀錄;至於期內成交總值錄約42.84億元,較前季的69.19億元,按季也同步急挫38%,為近19個季度新低。

售價方面,第三季二手居屋平均每宗涉資約448.6萬元,較第二季的468.4萬元低約4.2%,跌至近24季新低,重返2017年同期水平,反映年初通關為樓市帶來的振興效力已消耗殆盡,加上現時按揭利率高企,大大打擊上車客入市信心。伴隨新居屋攪珠於本月初揭盅,相信部分鎩羽而歸的居屋客或會回流二手市場覓盤,有助激活二手居屋交投氣氛,從而帶動平均售價緩步回升。

按樓價作分析,有5個價格組別交投量向下,其中跌幅最大的是價值500萬至600萬元以下組別,第三季登記宗數為188宗,按季蒸發48%;至於登記量最活躍的400萬至500萬元以內組別亦錄350宗,較次季的522宗急挫33%。如以地區劃分,港島區期內跌幅最顯著,由前季167宗跌至上季僅96宗登記,按季銳減43%;而九龍區及新界區登記量均同步下挫34%,分別錄288宗及571宗登記。

如按屋苑細分,第三季長沙灣凱樂苑錄19宗買賣,雖較次季大減42%,但仍與天水圍天盛苑並列登記量次多的熱門居屋屋苑;而成交總值方面,凱樂苑及屯門兆康苑同樣錄得42%的跌幅,分別錄約1.05億元及5,883萬元;至於九龍灣麗晶花園則以21宗買賣成為登記量最活躍的屋苑,成交總值達9,266萬元。

特首剛發表的新一份《施政報告》中延長了居屋擔保期至50年,有助一批年期較舊的居屋於第二市場流轉,給予買家額外的選擇;另外,新居屋抽籤結果已於十月初塵埃落定,預料將有一批準買家回流二手市場物色心儀居所;配合新政策安排下,可望重燃買家入市意欲,樓市淡況冀可得以逆轉,相信資助房屋買賣亦會受惠,預期第四季二手居屋買賣登記宗數可望重越千宗水平,上試1,100至1,200宗水平。

 

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  • 居屋2023於8月14日便截止申請,今期居屋預計關鍵日期為2025年中至2026年初,距離揀樓及要考慮申請按揭還有一段時間。不少人會同步申請白居二,一旦未能抽到居屋頭籌,便轉向居二市場揀樓,最近新居屋樓王,啟德啟朗苑,便在未補價居屋市場中,以新高呎價成交,估計高價原因是樓齡較新,距離房委會擔保期完結仲有一段時間,日後再於未補價市場轉手難度不大。不過,未補價的資助房屋,計算擔保期其實不是看「樓齡」,而是計「首次發售期」,即是房委會首次把單位出售予首任業主的日期。近日金管局放寬按揭,對未補價大齡居屋/公屋市場亦有幫助!

    黃詠欣  2023-08-11