賢聚嶺南：白表還是白嫖？居者有其屋的漏洞何時填補

作者：嶺南大學研究生院研究助理教授黃耀萱博士

居者有其屋計劃（英文名為：Home Ownership Scheme, 下文簡稱計劃）對於香港居民而言是個再熟悉不過的事情。居屋的誕生可以追溯到上世紀70年代，當時因香港政府為滿足市民改善居住環境，早日上車置業的需求而推出的方案。居屋主要針對的群體是收入不足以負擔私人樓宇，同時也不合資格入住政府資助公共房屋的家庭。對於眾多中低收入家庭而言，上車置業意義十分重大，其不僅能標誌着社會階梯流動的可能性，而且能在家庭困難之際提供適當的經濟支援。換言之，居屋計劃旨在通過政府的資助引導，提升市民的住屋自有率，亦通過住屋階梯完善整個住屋系統。儘管如此，居屋計劃在2002年因以「私人住宅物業應由私人開發商主導為理由」而擱置中止，直到2011年才得以恢復。

對於現時居屋申請者中，包含「綠表」和「白表」兩種。「綠表」針對的是公屋居民申請居屋，若成功申請到居屋需要將目前居住的公屋交還給房屋署，方便輪候公屋家庭可以盡早獲得分配。對於「白表」申請者而言，其對像是非公屋居民。對比綠表和白表申請資格（參考房屋署和房協的網站）， 不難發現針對綠表的要求多達十餘條，而白表申請的說明卻只有四條。對於「白表」申請，儘管提出了諸如年齡、家庭成員組合、居港年期、入息和資產限額，以及擁有物業等要求，但仍然存在不少漏洞， 當中最為突出的莫過於上述的聲明中沒有對家庭資產作嚴格定義。試想一下，以年滿18歲的本地居民為例，其名下並無物業或者資產，但其與父母所共同組成的家庭持有多套物業，按現時規則得以用白表申請者身份取得居屋的申請資格。

近日本地媒體亦有報道，目前一手居屋存在着眾多持有物業的家庭以（年滿18週歲子女）的名義申請居屋（下稱非剛需者），在取得居屋資格後並沒有入住和裝修，相反其採取類似股票的買入並持有（Buy and hold）的策略，待印花稅捆綁期一過，即刻將物業置於「白居二」（居屋二手市場）套現，其利潤非常可觀。賬面計算，其利潤可達70%以上。面對疫情對私樓的影響，倒賣一手居屋套現可謂是逆市而行，大發「橫財」。與此同時，眾多非剛需者持有居屋只為套現賺取豐厚的利潤，將「白居二」市場交易價格無限推高，使其逼近至私人樓市的水平，綠表申請人，亦即剛需者，在獲得了「白居二」市場准入資格後，對推高的價格望而卻步，難以實現在房屋階梯裡的向上流動； 即使勉強得以接盤，無異於被非剛需者「白嫖」，「割韭菜」，變相用多年辛苦攢下的積蓄「補貼」非剛需者的尋租套現策略。

在沒有財產稅的香港，房屋持有成為家庭資產分化以及代際資產持續極化的重要因素。而利用居屋申請機制的漏洞和公共房屋資源去套利加劇了這一資產極化現象。藉此，希望政府敦促部門加快檢視目前居屋申請（特別是白表申請）的漏洞，重新審視「無財產稅」和「對於滿18週歲的申請者不考慮其與父母共同組成的家庭的家庭資產情況」這一法理上對「家庭」定義不對稱的機制，並重新考量因此引發的居屋資源分配不公平的局面。

政府目前將眾多的討論集中在綠表申請上，希望通過限制綠表申請人獲准參與「白居二」市場的名額抑制白表申請人的套利行為，杯水車薪。同時忽略白表申請人資格漏洞，引發大量利用居屋計劃中的投機套利行為，有違當初居屋計劃藏富於民，促進中低收入居民居者有其屋的原意。

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