盧展豪：區區有重建價值

時有強拍舊樓的新聞，因為不論港九新界均有發展已久的區域，樓齡超過50年或以上的大廈，發展商完成收購統一業權或進行強拍後，重建或改建成新的商用樓宇或住宅。近年，尖沙咀商業區的重建進程良好，最少有9個重建項目。

多個重建項目中，亞士厘道重建地盤將會最早落成，仍在興建中的21層高商廈，現正預租，快將入伙，總樓面約10萬平方呎。另一中小型的重建地盤鄰近海防道的漢口道一帶，由2016年開始收購，現時樓高11層的商住大廈，重建後可提供約13.9萬平方呎樓面。當新商廈陸續落成入伙，新增的樓面將帶動租金調整，租金若下調便會增加搬遷轉租誘因。此外，大業主一般會為租客提供天花地毯牆紙，新建寫字樓的簇新「天地牆」亦是吸引租客轉租的原因之一。除了尖沙咀區內如星光行等較舊的商廈，還有現時租金與下調後租金相約的非核心區，兩者的租務均會因此而有一定壓力。

9個重建項目中，有8個涉舊樓收購，無需收購的乃是佔據尖沙咀黃金地段的海員俱樂部，將與發展商合作重建成40層高酒店，其中5萬平方呎樓面留予俱樂部作教堂及會所，酒店樓面則約30萬平方呎。其他項目的收購有快有慢，例如有近60年樓齡的香檳大廈，B座順利收購達8成業權，並在2年前申請了進行強拍，可獨立展開重建。不過，A座卻仍未能成功收購，因菲律賓人業主及業主離港等原因。相較低息年代，收購成本增加，加上在市道並非很活躍的情況下，收樓更是困難重重。雖然如此，若發展商認為有重建價值，仍是會透過收購舊樓重建補充土地儲備。

發展多年的傳統商業區可透過重建增加商業用地，就好像上文所述香檳大廈的重建，可助發展商開拓超過200萬平方呎的商業王國。尖沙咀以外，香港各區均有重建的價值，成功收購後，規劃為商業用途可有較高地積比率，規劃為住宅用途則較穩健，因大部分住宅項目的銷售成績良好。無論重建後發展成甚麼，筆者相信發展商均經過審時度勢及認真思慮。

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