盧展豪：放寬地積比 誘發展商參與油旺重建

市建局在2021年提出重建油麻地及旺角兩區，該年完成的油旺地區研究指出區內3,350幢現有大廈中，超過800幢被界定為無重建潛力，當局於是提出了多項發展建議，以促進舊區重建。規劃署隨即展開改劃地區圖則程序，並就所涉的分區計劃大綱圖逐一提出修訂。今年6月初，規劃署提出了最新修訂的《油麻地分區計劃大綱圖》，6月中也向城規會提交文件，建議就地積比轉移設立機制。

最新修訂《油麻地分區計劃大綱圖》文件中，住宅部分地積比由7.5倍增至8.5倍，而商業部分地積比則增至15倍。而在建議以油旺作試點設立的地積比轉移機制之下，申請人可將地積比率，由「送出地盤」（sending site）轉移至「接收地盤」（receiving site），令後者地積比可放寬30%。無論是地積比的轉移或增加都是為了鼓勵私人發展商參與收地重建。

近年，因市道疲弱、息口高昂，令發展商認為收樓重建無利可圖，而舊樓業主售出業權後也難以在同區購買物業，兩者拉鋸令收樓的步伐停滯。筆者認為要解決此問題，放寬地積比乃是中間落墨的好方法。當地積比提高，成本降低，發展商得以用更接近市場的價格收樓。此舉並非如部分批評者所言「益大發展商」，而是想以彈性的處理方式，誘使發展商加快住宅及商業樓面的供應，從而改善市民的居住環境，劏房戶有機會加快上樓。

另外，在上述的最新修訂的大綱圖文件中，亦提出了擬議改劃廟街及吳松街為特色主題街道商圈。廟街是世界知名的街道，其中有很多路邊售賣各式貨品及小食的攤檔，充滿本土特色。政府提出此建議目的是為了保留廟街，希望在區內新式住宅及商業大廈落成後，仍可展現舊香港風貌。但筆者對於廟街的保留價值有所保留，路邊小食及小販攤檔其實不是廟街獨有，而且近年隨社會、生活形態改變，廟街的攤檔吸引力也有所退減。恐怕主題街道最終不獲足夠小販承租也有可能發生。

筆者並無水晶球，不知未來會是怎樣，但當地積比放寬後，更多發展商有意展開重建是可預見。而廟街、吳松街的特色主題街道會否成功，則要交由社會及市場的反應才能回答。

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