沙千山：只賺不賠純粹買賣 全區重建才有前景
市區重建局公布2022/23年度財政報告，共虧蝕35億元，是自2013/14年度以來第二次出現財政赤字，又稱預計今後五年或再蝕20億。對此消息，坊間(可能包括不少官員)的普遍反應是：又蝕了。似乎不虧損才是應有之義，能夠有盈餘才值得點讚。不過，這種思維錯得離譜，繼續按此思路運作最終恐怕無以為繼(財政乾塘)，其對策一是擴大借貸二是政府注資補貼，只會無完無了，而所謂讓舊區煥然一新、改進經濟的願景將繼續是遙遠的夢。
市建局是取代土地發展公司而設立的法定機構，其職責包括加速舊區重建、促進復修陳年樓宇、修葺保育具歷史或者建築價值的樓宇，並透過改善舊區環境以促進經濟發展。
成立二十年來，市建局當然取得了一定成績，也大致保持着有錢賺的往績。嚴格而言，只是在一些舊區進行零敲碎打式的舊樓重建而已，涉及二三十棟樓房，以完成多項重建的區域，例如油尖旺、土瓜灣以至荃灣為例，是多了一批重建的新樓，但相對周邊林立的舊樓，舊區殘貌依然，「煥然一新」從何談起？市建局，是另一個地產發展商，只不過有着政府資助的背景罷了。
對市建局最大的挑戰是，市區重建千頭萬緒，可以納入重建的樓宇一要年期夠舊。二要有足夠的業主業權同意重建，多年來又奉行以同區七年樓齡樓宇價格作賠償的掛鈎機制，市建局為此要付出巨額補償金額予同意重建並交出樓房的業主。一個單位幾乎是港人最大財產，加上要求賠償金額愈多愈好的心態使然，單是處理賠償的拉鋸戰，已是費了九牛二虎之力。結果，市區重建一直只是舊樓重建，而不是舊區重建。市建局與重建樓宇業主成了買賣關係，免不了貴買貴賣的循環，一到貴買低賣，即大喊虧本財赤。
全港十八區，區區有舊樓，資料顯示累計超過2.7萬幢樓宇樓齡介乎30年至60年以上，其中1,100幢超過70年，而且每年還在增加。這些老舊樓宇，當屬優先重建焦點吧，可惜其中不乏「三無大廈」(即無業主立案法團、無居民組織也無管理公司看管)，而變了無掩雞籠，業主大多年邁又散居各地，要統一業權落實重建更是漫漫長路。
再者，受制於七年樓齡賠償的機制，也必然令市建局被迫不斷出高價收購殘舊樓宇以重建，出價愈高，利之所在，還價愈多，價價相持何時了？還有，市建局收購價和重建收益，又往往同地產樓市掛勾，賺多蝕少成了金科玉律，但這是市建局的存在價值嗎？「致力為香港締造優質的城市生活，令我們的世界級都會充滿朝氣，成為更美好的家園。」這是市建局自許的使命，但做到了多少？
市區重建，慢不得也急不得，但必須認定目標堅決前行。市建局近年較受關注的觀塘裕民坊重建，前往花了二十年，總算與私人發展商完成了合建住宅，尚有商業樓宇項目在招標，預期2031年完工。這種一個片區總體規劃和發展的重建項目，才有長遠意義。那種一棟棟斟價、一棟棟重建的形式，根本是倒錢落海，花大價錢但收不到市區重建的應有效果。
據市建局資料，僅油麻地和旺角就有3,000幢舊樓樓齡超過50年，全部收購須花費高達1萬億港元，還要蝕千億港元，所以要創造條件讓私人發展商參與。
近期石硤尾大坑西新邨落實重建的方式，值得市建局借鏡。負責興建及管理大坑西新邨的「平民屋宇」，經二十多年努力而終於提出重建及回遷安排方案，已獲大部分租戶簽字同意，雖有個別釘子戶阻撓但落實重建已無懸念。大坑西新邨重建的最大吸引力在於回遷安排，市建局難道就不能從這方面動腦筋？既然市建局推重建的宗旨是要惠及民生，與民共議，就要在定位、運作上全盤重整，再不要給人一味「向錢看」、講賺怕蝕的印象。
大坑西新邨重建後，原址將提供約3,300個新單位，其中約1,300個重建單位供合資格居民回遷；市建局亦將提供約2,000個「首置」單位供合資格市民購買。這個重建項目兼有回遷和支持首置港人元素，既可大幅改善租戶居住環境，又將釋放土地資源幫助首次置業市民，提供休憩平台花園、安老院舍暨長者日間護理中心、商舖及幼稚園等社區設施，一舉多得，可謂皆大歡喜。希望市建局諸君由此得到啟發，與特區政府切實磋商，改轅易轍，讓市區重建真正利港利民。
文章只屬作者觀點，不代表本網立場。
