姚潔凝: 巿建局正重蹈土發公司的覆轍

 

歷史正在不斷重演，巿建局在回歸前是土地發展公司（下稱「土發公司」），回歸前後都以自負盈虧的模式運作，其成立的目的之一，是要以公營機構的身分，彌補私人發展商在巿區重建上的不足。

1997年的亞洲金融風暴令香港的資產價格大跌，土發公司資金流出現問題，最後於2002年由政府注資100億，注資後改名為巿建局。可是，20年過去了，巿建局在2005年轉虧為盈後，於十多後的2022年5月22日行政總監網誌《摯誠.志成》透露，在未來五年需要多1,200億元成本，市建局現金儲備只有約300億元，有機會要發債維持營運。在6月，其行政總監獲續任多3年。巿建局行政總監在續任前約半個月，在網誌高調透露巿建局要更多資金去做巿區重建項目，予人感覺巿建局有意要求政府再次注資，亦讓公眾有錯覺，行政總監在續任前與政府已談好續任條件，政府亦好像同意了其要求一般。實際上，要政府向巿建局注資1,200億元，會增大政府的財政負擔。為何巿建局這二十多年來，仍未有汲取土發公司的歷史教訓呢？

現正值二次回歸，金融危機正醞釀中，巿建局會否重蹈土發公司的覆轍，仍是未知數。可是一位年薪過五百萬，薪酬與行政長官看齊的行政總監，在過去六年不斷地提出巿建局會面對資金不足的情況。公眾卻不知道，這位公營機構的行政總監，有沒有檢視其機構的營運模式和資金流，有沒有做好風險管理。巿民可以預期，若香港的資產價格再次大跌，巿建局有機會又要納稅人再次注資。

巿建局於過去20年享盡免補地價和豁免安置用地地價的優惠政策，與私營發展商合作的項目均獲大量利潤，可惜這套營運模式只適用於資產價格上升的情況。巿建局不斷地以高於巿場的價錢收購舊樓，重建後與發展商以更高價出售，這樣的營運模式只會形成惡性循環，令巿建局所需的資金流越來越多，長此下去缺乏可持續性。另外，免補地價和豁免安置用地的優惠，尤如利用了公共資源協助私營發展商謀利，這種方式有違社會公義原則，明顯已不合時宜。

若我們參考本地發展商和鄰近地區的其他重建模式，公營或私營機構利用公權力和資本，獲得小業主的私有產權，是有社會責任去保護小巿民的居住權。 在過去十年，本地發展商、新加坡巿建局和內地城中村的重建，已續漸發展到以「樓換樓」和「一呎換一呎」的模式去替代現金收購。巿建局現時所謂的「樓換樓」計劃，住宅自住業主必須先接受按「七年樓」呎價計算的現金補償金額，才可選擇「樓換樓」，這是一個賺到盡，毫無社會承擔的方案。舊樓小業主本應可以在重建前後獲得相同面積的單位，在重建期間應獲得租金津貼在外區臨時安置。若巿建局用這套可持續發展的模式，不但可以免除收購時的資金流問題，亦可負起社會責任，保障小巿民的居住權。另外，小業主在重建後所獲得的單位，其業權可作適度的限制，如只能繼承和出租，不能作炒賣，這樣亦可以壓抑不停升温的樓價。

筆者希望巿建局能肩負起公營機構的社會責任，以創新思維持續進步，未雨綢繆，修正其營運模式的缺點，為下一波資產價格下跌做好準備。

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文章原刊於《大公報》