盧展豪：建新住宅與堅尼地城的再發展

 

今個財政年度推出的首幅政府地，位於堅尼地城西寧街與域多利道交界，6月尾截標日接獲6份標書，最終由會德豐地產投得，成交價為17.2億，每呎樓面地價7,071元。集團表示項目將作純住宅項目，預計主要發展中小型單位，並會將此海景地皮打造成西區的地標屋苑。

堅尼地城項目在早前的市場預測中，地價約4,000至9,500元，最終成交價亦在估值之中。而此成交呎價創下港島過去21年最平的紀錄，港島土地供應較九龍、新界少，過往市道較佳的情況下，地價至少也要逾萬元呎，約7,000元呎價確是很低。除了地價吸引發展商入標，臨海的位置也是重要原因。海邊招商局貨倉未來雖然可能重建成商場，但只要升高基座或在設計上多花心思，項目建成後仍有不少海景單位，可大大提升屋苑的呎價。地皮附近的環境優美，而鄰近的公眾殮房亦有計劃搬遷。而其實現代人對殮房已沒有那麼忌諱，所以這可能已不構成考慮的地方。

近年，堅尼地城此港島舊區，隨著鐵路延伸、通車，有不少新的高樓大廈落成。區內的再發展與興建新的住宅屋苑息息相關。以往以老人為主的住客群至今已完全不一樣。不少年輕的租客、長期留港的外國租客都愛選擇堅尼地城，成為了該區的主要住客群。因此區內多了很多特色餐廳、咖啡店，飲食業紛紛進駐。當區內發展愈來愈好，愈來愈人匯聚於此，也讓發展商對此區的發展更有信心，所以上述項目才會有6個財團入標。當新的住宅落成，吸引新的住客，亦有助區內發展，兩者互相推動。

堅尼地城的住客群能夠成功更新，此區得以升級，地鐵的通車是其中一個關鍵。但縱有鐵路覆蓋，該區的進一步發展卻非必然，例子有九龍的深水埗及港島的筲箕灣。兩區的地鐵通車多年，但卻未有因而變旺，深水埗依舊有很多舊樓和劏房。住宅區要升級其實相當困難，傳統非富有的區更是不易改變。就算銳意打造，可能最終也是徒勞無功。容筆者以一諺語作結：謀事在人，成事在天。

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