黃詠欣：工廈改變用途 能申請按揭嗎？

 

自從90年代香港工業北移以後，不少工廈已經沒有工業生產，不少已改作貨倉，甚至有部分工廈有租戶用作音樂教室、瑜伽教室及食肆等。近日觀塘便有工廈單位，因涉嫌違契經營食肆，而被監管當局要求月底前還原，否則將被「釘契」。到底購入這類更改了用途的工廈單位，能否做到按揭？工商物業與住宅物業按揭差異在那裡？

工商物業與住宅按揭最大的分別是銀行在批出工商物業按揭前，一般會驗樓及視察，因此很難隱瞞單位內的改裝或改變用途的情況。如有違規，在申請按揭前必定要先把單位還原才可。其實不論是住宅還是工商物業，如單位改變了原本的用途，例如工商物業改作住宅，或住宅單位改商用這類情況，可申請銀行按揭機會極低。

另外，與住宅間「劏房」一樣，如工廈有「劏廠」，分間成小型的單位按揭亦會較難獲批，部份銀行或會質疑單位太小，未能作工業用途而不接受按揭申請。

除了物業用途及間隔有否改變外，購入工商物業前，亦要留意工商物業的按揭年期較住宅短，一般最長的按揭年期為20年，有個別銀行或可以批出25年。按揭成數最高為60%。但要留意，若工廈樓齡太舊又沒有自動灑水系統，部份銀行亦不會接受其按揭申請。

息率方面，現時工商物業最低息率為3.625%(P-2.5%，P=6.125%)，與住宅按揭相近。不過銀行多數會按每個申請的情況及貸款額去評估及審批，所以較難似住宅般劃一而論，而有部分銀行工商物業按揭息率或會較住宅按揭稍為高一點。

同時，與住宅按揭不同，工商按揭多數銀行都不設現金回贈，不過，近日有銀行針對工商物業按揭推出限時優惠，特設高達1%的現金回贈，有意購入工商物業的人士，要把握優惠期去申請。

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