黃詠欣：新修訂下按揭成數計算、按保計劃資訊懶人包！

 

金管局於2023年7月7日宣布放寬部分逆周期監管措施，對整個按揭市場來說，絕非「微調」，由一般銀行按揭、按揭保險計劃、海外收入人士、工商物業，以至二按皆有變動。綜合過去一星期我們收到的查詢，我們整理一下最多人忽略及誤解的地方，詳細解說一下。

這次放寬按揭自用住宅物業按揭，由銀行按揭到高成數按揭保險計劃皆有放寬。這次金管局放寬銀行按揭(非按保)至1,750萬港元或以下自用住宅，最高可做70%按揭，貸款額上限1,050萬元，與修訂前1,000萬元以上住宅，不用按揭保險下最高只有50%，多了足足20%！舉例，現時購入1,500萬元的物業，在不用申請按揭保險的情況下，已經可以借到1,050萬元，較以往多300萬元，亦較修訂前的按保計劃多出90萬元。如選用按揭保險計劃，最高按揭成數為80%，貸款額上限1,200萬元，貸款額較過去多，但按揭保費較過去低，以這個1,500萬元物業借80%，年期30年為例，新修訂下，按揭保費約13.08萬元，較以往只可借960萬元時，保費少近9千元 (-6%)。(見圖表1)

其實按揭保險計劃不單單是減了按揭保費，另一個隱藏重點是首置身分購入1,500萬元以下及沒有其他按揭及擔保在身的話，首5%受保範圍的貸款是免保費的，以上述例子來說，做75%按揭，雖然要申請按揭保險，但是卻不用交按揭保費。(見圖表2)

按揭保險計劃的另一個較多人忽略的是刪去了「海外入息」不能申請的條款，不過，如在非於香港工作及又非香港支薪，但又申報香港購入的單位是自住用途，這一點要解釋到合理性。

除了新購入單位，這次修訂受惠的還有一批有樓可做轉按業主，特別是過去只做50%按揭的過千萬元物業單位，現時轉按，可套現更多資金及賺到更高現金回贈，足以抵銷加息影響。再用1,500萬元物業為例，在新修訂下不用按揭保險下可以套現金額較50%按揭多約300萬元，以現時銀行轉按現金回贈普遍有2.6%至2.8%來說，保守計算可取得逾27萬元的現金回贈，較原來50%按揭可賺取的現金回贈多近8萬元(+40%)。多出的資金即使沒有任何投資或定期打算，單純放於按揭掛鈎高息戶口中，可收回等同於供樓的利息，也即是說多了一筆免息流動資金。(見圖表3)

而對於一批早前選用了發展商按揭或是「呼吸plan」的業主，如已步入高息期，這次放寬計劃等同開放了「逃生門」，更易轉回銀行低息計劃。另外，這次新修訂，亦對白居二、工商及車位買家有利，如不清楚計算的準則及新審批要求，建議購入單位前先找專業人士作預先評估。

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