汪敦敬：市場有危更有機

香港復常已經半年左右，幾乎所有事情也得到改善！但是市民仍浸淫在悲情之中！甚至將喜訊變為哀歌！進展慢一點就當了是倒退，筆者認為大家是時候要停一停、想一想！

筆者認為群眾甚至很多學者面對市場邏輯都入了誤區，就是當了現況是「市場結果」，其實香港現時的情況只是外圍因素和政策因素衝擊下的結果！反而下一階段，即經過收縮之後，市場會在低泡沫之下價格回升，這才勉強算是一個市場結果！疫情、社會運動、中美貿易的磨合甚至人為的悲情，其實這些都不是市場因素，我們檢核一下樓市的四大結構（資金多、供應不足、財富效應和低借貸率），除了供應量有所改變要做補充之外，其他的完全沒有改變甚至更加加大，因為近年的「林鄭plan」、「波叔plan」加上最近新的按揭措施都是著力於活化換樓鏈，多人換樓自然會多了細單位供應，細單位因為二手放盤量增加而需要重新找過鞏固點，但筆者認為眼前細單位價格向下並不會長久，因為另一方面租金正在有力進入上升通道，價格因為租金回報率上升，買賣價會在稍後時間回穩的！

這四年因為財富沒有消失，香港凝聚的購買力是強大的，現在的M3資金(16.37萬億元)是比2019年中(14.59萬億元)的時候還要高。因為樓市辣招香港亦聚積了很多換樓購買力，這些換樓購買力並未因為最近政策活化換樓鏈而充分釋放出來，暫時仍被悲情和觀望氣氛所困擾着，購買力會在稍後經濟環境進一步樂觀的時候釋放。香港自置居所供滿樓的比例有6成6以上，定期存款數字更加駭人，過去年半增加的定期達2萬8千億元，甚至比住宅的按揭貸款1萬9千億元還要高得多，香港人在加息下其實是因禍得福！

《龍市理論》的結構並沒有改變，只是被外圍因素改變市場被迫進入了龍市二期，當市場充分鞏固之後，筆者堅持龍市一期逐步價格回升的情況仍然會出現。在新按揭政策推出前，很多人都奇怪筆者現在仍「唱好」是吃力不討好，為何筆者還要發出正面的數據？因為我認為地產代理的責任是做市場證人，其實不單只樓價升，之前每次樓價下跌前其實筆者同樣都有事前發表，只是市場的偏頗只留意到筆者唱好的時候而已，我認為「講真話」是重要的，仍然會堅持將個人看到的事實透過文章陳列給予大家。

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