姚潔凝: 預防老齡大廈外牆石屎剝落 考驗特區治理能力
旺角福強工業大廈在7月10日發生大廈外牆石屎剝落，是繼7月2日及5日，旺角道寶安大廈僭建結構物兩度有石屎剝落後，第三宗外牆石屎鬆脫下墜事故，令市民擔心在市區街道上逛街購物，隨時會遇上飛來橫禍。根據發展局的數據，截至2021年年底，香港超過50年樓齡以上的私人樓宇，已經達至9,162幢，它們大都位處於市區人流暢旺的地方。然而，老舊樓宇中較普遍的是「三無大廈」，即是沒有業主立案法團（法團）、沒有任何居民組織及沒有管理公司的大廈。即使有法團管理，由於香港大部分業主只追求物業資產利潤上的增值，卻鮮有業主關注他們需要負責大廈公用部分的維修和保養，香港很多業主都欠缺籌組樓宇公用部分維修工程的能力，情況令人憂慮。
其實大廈外牆簷蓬或石屎下塌的意外並非新鮮事，過去已多次發生，然而，香港政府和業主卻並沒有汲取人命傷亡的教訓，沒有修訂法例，保障市民的生命安全。1994 年 8 月 1 日香港仔添喜大廈因酒樓拆魚缸，觸發日久失修、重達十五噸的簷篷倒塌，導致一死十多人傷。法院裁定簷篷倒塌的主要原因是其內的鋼枝生銹，而生銹的原因是簷篷負重過度。簷篷本身設計是不準備受重，但僭建的加鋪層、魚缸及廣告招牌令簷篷不勝負荷，加上欠缺恰當與及時的維修保養，便引致慘劇發生。簷篷屬於大廈的公共地方，懸於公共行人路上，法團理應預見如果簷篷倒塌，很可能會引致路人傷亡，所以法團應對案中死傷者負責賠償，唯最後案中所有被告人，均以破產和清盤來逃避賠償責任。
根據《建築物管理條例》規定，法團遭清盤後，各小業主仍須負責清還法團所欠款項。法團成立的主要目的，本來就是要肩負公共地方的維修保養責任，但法例卻並有強迫業主必須要成立法團，或者要就大廈的公用部分購買保險，新成立的「物業管理業監管局」只管持牌人，並不管法團運作。既然有意外發生時，小業主均有責任，大部分的業主都有賭徒心態，賭意外並不會發生在自己的物業上，只等待物業升值後便出售圖利，持有物業時卻忽略日常應有的保養和維修。這個情況是資本主義的通病，業主只是尋租者，只追求最大化物業的利潤，逃避根本的維修責任，令香港很多樓宇日久失修。
2004年，香港高等法院在旺角通菜街小販被高空墜下的石屎擊斃一案中，因石屎是從外牆僭建部份倒塌而造成死亡，法庭裁定法團無須賠償受害人。此判決令更多業主各家自掃門前雪，只要自身單位沒有外牆僭建便坐視不理。即使屋宇署對僭建物發出修葺令，業主如果是自住的話，無視法令不修葺，屋宇署最嚴重的亦只能罰款和「釘契」，令物業難以出售卻能買賣，法例嚴如無牙老虎。屋宇署已向全港七千多幢大廈發出強制驗樓通知，惟仍有近六成仍然未完成驗樓或正進行相關工程。業主的確是有當然責任，屋宇署認為發出通知便完成其責任，業主不願支付龐大的維修開支，便卸責要政府出手。政府從物業買賣所得的稅收，亦不足以承擔所有大廈維修支出。這便造成惡性循環，大廈的公用地方無人治理。
全港納稅人真的要為維修私人住宅付費嗎? 為何私人住宅有增值利潤時，不能在其利潤多抽稅項，以補助資本主義下業主所忽略的維修責任呢? 發展局和市建局在過去五年，已用納稅人的錢，向「樓宇更新大行動2.0」計劃撥出超過190億元，有2500多幢樓宇參與，已批資助金額約3.3億元。這樣真的可以解決龐大數目的失修老齡大廈嗎? 相對於九千多幢的50年樓齡以上的私人樓宇，這個數目只達約四分之一，佔強制驗樓通知令樓宇數目的三份之一，無止境地幫私人住宅業主維修，便能從解決問題的源頭嗎?
若要改善老齡大廈的治理，政府實有必要進一步修訂《建築物管理條例》和「物業管理業監管局」的法定職能。既然法例有規定車主必須要購買第三者保險，要每六年驗車，為何比汽車價值更高的物業，不強制業主購買第三者保險，若不驗樓就不能繼續使用物業或要監禁呢? 現時法例只規定30年樓齡以上的大廈要驗樓，可是業主不驗樓亦沒有阻嚇性的罰則，「釘契」物業又能繼續買賣。現時三幢有外牆石屎飛墜的大廈，便是業主無視屋宇署驗樓令的結果。「物業管理業監管局」又不能管制法團運作，法團無視法例亦無人監督和執法。法團主席和委員只是義工，義工無償卻要負上沉重的壓力和時間，又有誰願意組成或擔任法團呢? 法團管理的大廈多出現貪污，問題出在無償又無名譽之過。
政府應考慮，強制業主購買與樓宇結構安全相關的第三者保險，物業沒有保險不但不能進行買賣，還有可能面對監禁等具阻嚇性的罰則，銀行亦不可就有修葺令或驗樓令的物業作抵押借貸，才能迫令業主在追求物業資產增值短視利益的同時，亦要投放資源在長遠的公共安全利益之上。「物業管理業監管局」的運作經費，既然是來自全港的物業買賣印花稅，就有責任同樣管理法團的運作。政府若要完善地區治理，就有必要同樣投放資源在法團的義務工作之上，要真正解決民生問題，就要從完善物業管理造起，預防老齡大廈外牆石屎剝落，全面保障市民的生命安全，提升香港整體的管治效能和質素。
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