鍾民杰：置業主導　效率最好？

行政長官林鄭月娥女士力推「以置業為主導」的房屋政策，實與近年一些著名學者和大型智庫的主張毫無二致。在行政長官登上大位之前，他們已開始嘗試利用經濟學的概念和理論去說服社會鼓勵市民自置居所。這些學者和智庫預設香港的私營住宅市場總是趨向均衡，並會自然而然地保證資源實現最優配置。他們據此斷定，香港房屋問題的解決辦法，離不開建立單一的公開市場。

不難想像，在這些學者和智庫的論述中，幾十年來讓市民安居的公營房屋反倒成為了一頭製造損失和不公義的惡魔。他們指稱公營房屋不能自由租賣的特性，不能讓土地資源的價值完全釋放出來，土地升值的好處既難以被政府收回，亦非由住戶享受，製造出「無謂的社會福利損失」；與此同時，擁有物業的人士卻因住宅價格飆升而財富暴漲，形成有產者與無產者的深層次矛盾。故政府必須推行房屋私有化徹底消滅之。

假如私營住宅市場的價格果真能夠如實反映物業的內在價值，市民或許有理由相信公營房屋沒有太大的存在意義。然而在真實世界中，房屋市場往往並非如「傳統」經濟學假說般具有自我修正的功能，意味著房屋私有化運動非但不是靈丹妙藥，甚至可能是糖衣毒藥。

看不見的假手

經濟學家王于漸教授於2014年發表了一篇題為「33360億元房屋資本財來有方」的文章，推銷房屋私有化和幫助基層置業的優點。他以市場價格估算出公營房屋的「真實」價值，聲稱一旦公營房屋獲政府解封而在市場上流通，可望釋放出逾三萬億港元的資本，讓草根住戶和政府從中受惠，百利而無一害。絕大部分讀者皆被王教授列舉的數字震懾，幾乎沒有人察覺到隱藏於其中的致命邏輯謬誤。

王教授實際上是將私營住宅市場的價格當作唯一標準，並以此作為評價公營房屋的基礎。此舉表面上相當合理，因為香港市民自小接受的經濟學教育宣稱，當價格機制不受政府干擾而充分運作，供給和需求便能夠自動達致均衡，價格與數量必然處於最適當的水平。換言之，只要住宅價格把社會的真實居住需求反映出來，就能夠正確地引導資源分配。既然政府介入私營住宅市場的程度相對較輕，將之視為資源分配最有效率的情境似乎亦無可厚非。

問題是，即使香港政府採取自由放任主義，對房屋供需之事概不過問，現實裡的私營房屋市場是否就像理論描繪的自由市場一樣，在那隻「看不見的手」三扒兩撥下完美地運作？

房屋私有化運動的支持者刻意淡化一個事實：市民從來不是純粹出於居住需要而置業。樓價往往由人性心理因素主導。比如說，當樓價上揚被視為一種「常態」，市民便會爭相入市，因為此舉可以鎖定物業價格，對沖樓價上升的風險。進取一點的話，還可以利用物業升值所產生的差價，為未來「樓換樓」提供條件，在「置業階梯」上爬升。這意味著大量「買樓自住」的交易其實也帶有投機性質。這些投機需求會推高樓價，並導致社會預期住宅將會變得更昂貴，由此構成一個回饋環路。「看不見的手」頓成一隻假手，私營住宅市場的價格經常背離而非趨向均衡水平。

真亦假時假亦真

為了掩蓋房屋市場全盤私有化的理論缺陷，一些學者和智庫不時硬著頭皮強調私營住宅市場的基本面，企圖令社會相信樓市熾熱並非毫無根據。可惜假的真不了，他們提供一系列的所謂證據，根本不能否定投機泡沫的存在，甚至間接證明了樓價偏離「正確」的水平。

其中一個最常見的論點，就是把樓價直上頂尖地的現象歸因於人口因素，以家庭組成的變化來解釋不斷膨脹的房屋需求。相關研究人員認為，香港房屋需求殷切，完全是因為本地嬰兒出生和香港居民結婚等一系列人口事件的數目處於20多年來的高位。不容否認，人口事件的確與住宅需求之間存在著某種關連，可是兩者沒有必然關係。例如，一些家庭或許會因為新生命降臨而需要更多居住空間，但他們大可以通過提高室內空間利用效率來滿足需要，不一定要另行置業。人口事件充其量只能預示樓市行情的發展方向，不能完整地解釋樓價漲幅瘋狂的成因。

一些久負盛名的專家另闢蹊徑，嘗試以離婚事件編造「剛性需求」的神話。他們覺得每一宗離婚個案裡總有一方被「驅逐」，形成一個需要買樓棲身的新家庭住戶。本地離婚率多年來節節攀升，他們據此推論離婚事件衍生的「真實」物業需求令政府大失預算，引致本地樓價可與天比高。不過，這個神話經不起事實考驗。在香港回歸祖國之日，離婚率和離婚個案數目均高於上世紀90年代初，若果離婚事件是支撐樓市的主要力量，那麼樓價理應只升不跌。事實恰恰相反，香港樓市此後經歷了一個長達六年的下行周期，至2003年樓價蒸發了七成。市場需求的「剛性」簡直有如夢幻泡影，公開市場的價格有多「正確」可想而知。

人口事件影響住宅需求的理論也許並非全無真實性，但普羅大眾對人口事件及其效應之看法，比人口事件本身更能夠影響本地房屋價格。所以，縱使需求定律沒有失效，樓價急升反而會令市民唯恐不及地湧進物業市場，以致「靠父幹」的置業模式日益普及；而不利的重大經濟事件浮面，則扭轉人們的情緒和推理，造成住宅降價反而乏人問津的奇景。

追漲殺跌的「效率」

如此說來，社會實在沒有理由把目前的樓市超級多頭行情當成一種健全狀態，倒是應該實事求是地承認投機思維是房屋市場乃至整個經濟的重要驅動力量。今日的樓價「脫離群眾」，乃市民集體追漲殺跌所造成的惡果，與真正的均衡水平沾不上邊。這個結論無異於告訴大眾，一個只有私營住宅的市場也不可能單靠價格的指導來實現最有效率的資源分配。

在樓市形勢十分樂觀之際，社會無可避免會投放過量的資源於房地產領域。由於市民普遍相信各種基本因素對樓市的支撐作用長期存在，並集體押注樓價只升不跌，因此令價格如脫韁野馬般狂飆。在投機思維的影響下，這個自我實現的預言將引起社會對樓價進一步上升的憂慮，觸發恐慌性物業搶購浪潮，吸引資源川流不息地流入住宅市場，就連原本不應花在「磚頭」之上的資金也被套了進去。這筆鉅額的資金受錯誤的價格訊號欺騙，沒有被社會用於更有價值的用途之上，造成房屋私有化支持者從不提及的嚴重浪費。

強求釋放房屋價值的其中一種代價，就是扼殺實體經濟的生機。當物業投機活動在某一段時期裡看似回報豐厚且穩賺不賠，市民哪有心情創業和投資，從較長的生產周期收回成本和賺取相對微薄的利潤？由於產業獲取的資金規模低於均衡的水平，既有的生產部門無法保持著跨國生產網絡的地位，在越發激烈的全球競爭中逐漸消亡；新興的戰略產業不能研發出滿足市場需求的產品，在對手強力的技術遏制下步履蹣跚。習慣吸食房地產鴉片的香港，其經濟規模逐漸被鄰近的兄弟城市超越，豈是無因？

可以預見，公營房屋全盤私有化的實質效果，就是把市民往投機賭博的火坑裡推，並將追漲殺跌的負面效應擴至最大，損害本地經濟的長遠增長動力。只要帶有投機性質的需求未被過濾，資源分配臻於至善以致雨露均霑的美好願景，永遠只能保留於「傳統」經濟學家的皮包裡。

兩害相權取其輕

於是，行政長官在制定房屋政策時，就不應該因為公營房屋政策存在各種各樣的不足，就泛起除之而後快的幼稚想法。事實上，以鼓勵市民置業、推動公營房屋私有化等方式建設單一住宅市場，只會形成「全民皆樓」的風氣，使資源分配與均衡點相去甚遠，整體社會亦須付出非常沉重的成本。此時此刻，謹慎的官僚不該為消滅公營房屋而焦急，反而應先權衡現行房屋政策和私有化主張的效率損失孰大孰小，再作定奪。

政府需要認真考慮一個問題：為了在房屋市場中追求一個現實中不存在的資源配置最優點，犠牲所有本地實業的前途是否值得？答案可謂呼之欲出。試想想，如果房屋市場的發展以損害實體經濟為前提，日後很可能沒有足夠的國民所得支撐目前畸高的價格，那麼等待著香港的必然是一個資產大幅貶值、市民收入下跌的困局。

總括而言，公營房屋所造成的效率損失，實為必要之惡。它減低了住宅市場投機行為對各個領域構成的扭曲和震盪，有利於經濟的可持續發展。這不是說一直沿用的公營房屋政策沒有需要改進的地方，它無疑具有很多為人詬病之處，但完善之法應從公營房屋本身尋找。須知道，政府不是追逐短期利益的投機者，必須以整體市民的長遠福祉為依歸。

 

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