加息 + 政府減慢推地步伐 樓市發展會如何？
加息或加快發展商散貨
本地銀行12年首次加P按，以借100萬計算，以往2.25厘供款30年，每月供款是3,822元；假如加息0.125厘至2.375%後，每月供款額即增加65元。供款增加不算太多，但是多名財金官員指今次加息，重點是「超低息」環境已經告終。加息周期開始後，一眾「樓奴」要有心理準備供樓負擔會逐步增加。同一時間，加息連同早前政府提出的「空置稅」亦對發展商賣樓造成一定壓力，未來有無發展商促銷樓盤亦是市場關注的焦
加息後，報章出現不少二手樓盤「劈價」、「減價」的報導。樓價未來升或跌是不少準買家的疑問。要分析樓價，需要考慮好多因素，例如中美貿易戰、整體經濟情況，游資走向及市場氣氛等等。但不得不提供應！
政府昨日傍晚公布2018至19年度財政年度第三季的賣地計劃，僅推出4幅土地招標，連同私人發展及重建項目，第三季料可提供3,360伙單位，計及首兩季供應合共9,860伙，離全年1.8萬伙目標，相差逾8,000伙，即是僅達全年目標逾一半。
但要留意，政府目前推出的土地供應，至少要4至5年後才可以落成供應。亦即目前推地步伐快慢，對樓市的影響會延後幾年。
那短期來說，樓宇供應充足嗎？
跟據團結香港基金的預測，未來5年的私樓落成量逐步增加，每年平均約為20,800個單位，相信可達到政府的10年房屋供應目標。去到2020年更或會超過22,600個單位，達到2004年以來的最高水平。這反映政府加大私人住宅供應的努力正開始取得成效。
而以地區劃分未來的供應，西貢（包括將軍澳）丶九龍城及屯門為落成量最多的三個地區。它們共佔未來 5 年私人住宅供應的 40％。 其中，單是西貢（包括將軍澳）的供應已佔未來 5 年私人住宅供應的 15％，即約 15,800 個單位。這主 要來自日出康城第 4 至 10 期，將分階段在 2019 - 2022 年落成，共提供 11,800 個單位。
料加劇2022年後私樓供應緊張 納米盤持續
若現屆政府推地步伐慢下來，最有機會影響到2022年後的私樓供應量，加劇供應緊張情況。如果此趨勢持續的話，大家更要「睇住」供求關係有何變化。
大家還要留意發展商未來會否申請提高樓宇發展密度。近年在土地供應少，市場需求大的情況下。新盤越建越細，2018 至 2022 年落成的私人住宅的平均單位面積預計為 681 平方呎，比前 10 年的 833 平方呎小 18％。政府推地慢，發展商若能「劏」出更多納米盤，都有機會增加一手貨源。
為何私樓土地供應又慢下來？
綜合各界分析政府非無「熟地」在手，只是首3季度賣地明顯留有一手。政界消息指，主要是想留空間予特首林鄭月娥在下個月的施政報告中「發揮」。特首之前提出新房策中綠置居、首置上車盤、加大居屋供應等等在在都需要土地。
發展局局長黃偉綸昨亦大打「開口牌」，表明現時政府土地供應多側重在資助房屋，在政府覓到的210幅可改劃作房屋發展的土地中，當中逾七成將撥作公營房屋用途。
若政府確切落實把私樓比例由4成降至3成，每年土地供應目標會由1.8萬伙，減少23%至1.38萬伙，更毋須一直大量推地。
公私營房屋出現「爭地」情況，亦在於政府「巧婦難為無米之炊」。過去多年港府造地工作大落後，而花上一年時間剛完成的土地大辯論亦停留於總結報告的階段。根據政府的推算，香港未來30年仍欠1200公頃土地。「個餅未造大」的情況下，政府在土地議題上唯有左支右絀，盡量平衡各界需求。
