汪敦敬：撤辣後的最新市況

(大公報圖片)

財政司司長陳茂波在最新《財政預算案》中宣布住宅物業全面「撤辣」，究竟市場首二十四小時的反應如何，筆者根據市場的初步反應作出以下分享和評估：

（1）二手放盤量必然大增！
撤辣後的樓價是升是跌，其實是放盤量增加和增加的成交量對沖！若放盤量增加多於成交量，樓價應該下跌！相反就應該上升！一切應看數據反映！

個人認為今次完全撤辣，因為做得徹底，所以長遠增加的購買力很大機會會多過增加的放盤量！因此撤辣應不會引起樓價下跌，是明顯製造了樓價重新上升的起動機會！

（2）已開始有一些業主出現「反價」，這是正常現象，因為大家對前景都清楚和樂觀了！

（3）但是我們更加見到仍然不乏減價的業主，因為多次的疫情和市場顛覆已經令到很多人消耗了實力，甚至成為驚弓之鳥！他們的處境相對欠佳並不會趁這段時間出貨！這種短期的亂局是對買家有利的！

（4）相信住宅會有一年內的短炒情況出現，尤其是300萬元內只是100元釐印費的板塊！
短炒活動會重啟，但是未來幾年內不會回到過往猖獗的水平！不過隨着獲利的人愈來愈多，炒賣活動是會由少變多去增長的！

（5）會多了人買樓收租！這個就是市場需要的！配合收租回報率不少已經去到3.7%至4%的水平！加上外來人口在港定居的數量增加，多了人收租是會令租盤增加對市場是有利的！普通小市民如果有兩、三個住宅單位收租亦可以舒緩香港面對銀髮一族的退休資助！這個亦是筆者提倡的減辣重點！

（5）隨着3000萬元內按揭成數的提升，有關板塊的成交及價格都會上升！過去1000萬元至3000萬元物業長期在較保守的按揭成數中，現在放寬3000萬元內的住宅物業甚至非住宅物業（包括寫字樓、商鋪及工廈等）的按揭成數，無疑釋放了中產的購買力出來！對長遠市場是一個正確的選擇！

（6）總結來說，撤銷「樓市辣招」令市場暢順運作，市場多個板塊已經形成了相互呼應的結構：公屋富戶的嚴格執行和新一期白居二將推出，草根上車板塊將會和3000萬元或以下住宅及已經起動的豪宅單位三翼齊飛！無論樓價上升或下跌的時候都有較健康的調整！

雖然民間是驚弓之鳥需要一些時間來回復入市的勇氣和膽量，但是香港的購買力從沒有消失，而且是不斷累積且愈來愈多！香港的M3有逾17萬億港元，其中4萬億港元是過去兩年在市場吸納了去做定期存款的，4萬億港元可以將全港住宅的按揭貸款還清兩次，這種後續的購買力隨着定期存款的息口下降及收租回報率的上升，會逐漸流入香港樓市，不容小覷。

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