《大灣區投資攻略》旺舖旺租　投資商舖必睇四大重點

大灣區概念帶旺商鋪市場?

營商特集：除左買樓，投資優質商鋪可以好好回報，睇鋪重人流，專家教路必睇幾大重點一定要留意！

商舖投資對許多人可能是一個較為陌生的領域，始終入場費相對較多，但隨着資產價格上升，越來越多人關注各類型的物業投資，投資優質鋪，回報會相當可觀。大灣區概念的拉動，業界人士估計本港今年商舖價位將至少近兩成升幅。

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大灣區概念將維持一段時間，只要因為各方面的便利增加大灣區人流的增加，可為香港帶來商機，對商舖市場是好消息。

商舖投資專家、盛滙商舖基金創辦人李根興表示：「香港人口700萬人，大灣區人口達6,000萬人。有人流便有商機，只要香港貨品及服務維持優質，一定會吸引更多人來港消費。」

他指出，商舖重點一定是人流，除此之外還要看三個要點，一是前景；二是租值，例如租金有無上升動力；三是配套，例如「風火水電煤」。

至於如何去捕捉機會、在哪區投資，則需要考自己眼光。

北面租值料跑贏南面

李根興認為，香港地舖市場主要分為「北面」及「南面」，隨着基建開通、消費動力北移，料「北面」的舖位租值會跑贏「南面」的舖位，「北面」的舖指元朗、洪水橋、大埔、屯門、荃灣等西北面的市鎮。
「南面」則指尖沙咀、銅鑼灣、旺角、中環等舖位。另外，內地客來港的消費習慣已出現改變，原本熱衷購買名牌品及高消費品的旅客都會「直接飛咗去歐洲」，而來港消費的內地客均會以藥房、濕貨為主。
除了「北面跑贏南面跑輸」外，李根興更詳述不同規模及行業地舖的租金走勢，「民生位跑贏核心位、細舖跑贏大舖、濕貨舖跑贏乾貨舖，建材舖跑贏傢具舖」，估計這些「跑贏」舖位租金會有每年5%至10%的加幅，但如果「跑輸」則會有平穩或者下跌的趨勢。

此外，李根興以建材舖及傢具舖為例，建材舖為何會跑贏傢具舖，原因在於建材舖主要售賣的木材及地板，其貨品難以運上商場舖，上落貨會有一定困難，因此會集中租賃地舖，而傢具及室內設計的舖頭能吸引人流，因此會較常出現在商場，而地舖傢具店在近年亦有減少的趨勢。

網購盛行 細舖有需求

李根興指，即使網上購物盛行，但地舖的價值在於能提供一個真實的交易地點，例如領取商品、付款以及驗貨，因此這些舖頭不需要很大間，以接近住宅區的細舖最理想，相信亦是未來舖位的趨勢所在；反之，由於大舖成本高，例如中環皇后大道中、畢打街，當中「執笠」得最厲害的通常是國際大品牌，而這些一線地段的地舖租值亦從2014年的高位大幅回落七成。

他分析，以產品種類區分，提供消耗性商品的生意會優於耐用性商品，前者包括所有需「定時幫襯」或「重複購買」的生意，例如飲食、超市、藥房等，而瑜伽、健身亦同樣屬於消耗性產品；而耐用性商品則指電話、珠寶、家電、時裝等無須定時光顧的生意。李氏又以「手機集中地」旺角先達廣場為例，早前因某大手機品牌的興起，以往電話炒賣成風，令到賣手機的生意大行其道，但隨着手機科技的發展，現時不同牌子手機的外型及規格亦越來越相似，因此手機炒賣熱已大幅減退，營業額減少亦影響店舖買賣，因此先達廣場亦是店舖蝕讓的重災區。