曹明德：下半年銀行批核按揭3大新常態

近月樓市購買力獲得釋放，而在申請按揭方面，市場則發現銀行按揭業務出現新趨勢，在按揭計劃、申請人審查及物業類型出現轉變，對個別買家申請按揭遇上更大挑戰。為了讓有意置業人士更有信心上會，今次會和大家分享下半年銀行按揭3大新常態。

一。按揭計劃更為保守
在現時經濟前景不明朗下，銀行會根據內部業務狀況增加風險管理，加上按揭業務利潤相對微薄，H按計劃由年初H+1.3%升至現時的H+1.5%，下半年預計H按繼續微調。雖然銀行按揭計劃較為保守，但受惠於資金流入本港，在近月拆息回落下，現時實際按息普遍在2%以下，仍比一般封頂率2.5%為低，H按供樓人士仍能享受低息供樓。

二。非固定收入人士審批更嚴格
部份銀行對於非固定收入人士的入息要求更為嚴格，由原本根據過往6個月的平均收入計算每月入息，變成以6個月中最低收入月份作為評核基準，有個別銀行考慮以過去6個月平均入息的8折計算每月收入，例如該名申請人每月平均收入為4萬，八折後只有3.2萬。假設置業人士打算買入600萬物業，承造六成按揭，供款30年，實際按息為2%，壓力測試入息要求為34,067元，原本入息可以符合壓測，但入息被打折後便未能合格，需要額外增加首期資金或添加擔保人。不論銀行選用哪一種方法，對非固定收入的人士的負擔能力帶來更大挑戰，置業前必須清楚計計數。

三。轉按樓齡要求更嚴格
不少銀行早已削減轉按的回贈優惠及調整按揭計劃，預計下半年的轉按審批更為嚴格，其中對於物業質素更為審慎，過往大部份銀行以「75年減樓齡」計算出最長的按揭還款期，但有銀行對於個別物業以「70」至「60減樓齡」作為新的評核準則，例如某物業樓齡達50年，如以「60減樓齡」計算，該物業的按揭最長還款年期便只有10年（60-50年）。基於每間銀行取態各有不同，所以如果手上舊樓打算轉按，宜先查詢最新的審批標準。

雖然銀行按揭核批趨向審慎，但只要具備良好的信貸紀錄、充足的入息證明及物業質素良好，按揭申請人仍毋須過份憂心，有需要可找多間銀行或一站式按揭轉介公司查詢最新的樓按批核資訊，在置業路上更加順暢。

作者:經絡按揭轉介首席副總裁