朴世路：羅氏家族是否看好朗廷酒店？

朗廷酒店官網圖片

近日，世路留意到鷹君(41)羅氏家族在朗廷酒店(1270)供股中大手加注的行為，有意和大家分享一下。

朗廷酒店在2013年以商業信託方式上市，其主要資產包括尖沙咀朗廷酒店、佐敦逸東酒店和旺角朗豪酒店(後來改裝為康得思酒店)，當時正值自遊行的高峰期，加上財技的包裝，包括大股東在五年內放棄部份單位的分派，但比例逐步減少，以稍為提高其他單位持有人的分派，使扣除債務估值提升至100億元，鷹君亦因而套現近103億港元，包括從上市所得的35.79億及貸款68億元。

但在上市之後，派息是除了2013年因上市不足一年僅有末期派息外，其餘的年份，在酒店業務回落及放棄分派效應減少後，派息是逐步下滑的，由2014年的29.8仙，2015年下降後，股價已較招股價跌了一半，2016年稍有反彈，但在加息週期下，派息繼續下降，2018年低見19.5仙，至於股價亦逐步下滑。正當在2019年，大家以為進入減息周期，加上放棄分派效果終於在2017年完結，派息會反彈之際，竟遇上逃犯條例風波，社會大亂，酒店入住率大降，派息再次劇降至去年的12.1仙，今年上半年更一早預告沒有分派。

在派息劇降的時刻，朗廷酒店雖然估值大有折讓，但礙於商業信託本身的原因，朗廷酒店是不可能回購的，只能由鷹君增持，但因為他們可以酌情地，隨行就市以商業信託單位單位收取管理費，故其增持的動力不強，導致股價買氣較一般股份為弱，股價更顯弱勢。

雖然風波在年底稍息，情況正在好轉之際，但又遇上新冠肺炎疫情，令酒店入住率跌至冰點，業務虧損之餘，更使酒店估值大降，股價更跌至僅1元水平，更觸發貸款的的最低利息覆蓋率和最高貸款與估值比率條款，故此需要進行緩解機制，存入額外現金以恢復最低利息覆蓋率或預付部分的未償還貸款以恢復酒店物業的最高貸款與估值比率，不過公司在營運持續虧損，現金不足之下，只能向股東伸手供股。最終釐定的供股比例為2供1，每股0.95元，集資約10.19億元。

在另一方面，母公司鷹君(41)業務轉盈為虧之下，竟派發特別股息，使末期息增加1倍，至1元，至於中期股息更慷慨，竟派發1.5元特別股息，使中期股息達到1.83元，這兩次派息收息逾13.55億元，扣除必需予家人的支出，信託有大量子彈可以進行增持計劃。

在供股時期開始後，鷹君及羅嘉瑞信託分別在市場中分別購入3,736.35萬個單位及2,101.65萬個單位，合計收購5,838萬單位，同時也接納供股部份及超額供股，鷹君及羅嘉瑞信託合計則分別購入了8.1億股及超過4,162萬股供股單位，即合計逾8.52億個基金單位，佔供股單位接近8成，合計動用資金達到8.6億元，使鷹君及羅嘉瑞關連人士股份由66.64%，提升至72.91%，變相以資產值2.79元的三分一價格增持應份，實在非常精妙。

回顧起於2005年，鷹君分拆花園道3號(前稱花旗銀行廣場)為核心的房託基金冠君產業信託(2778)，通過集資所得進行掉期預付，用作未來5年穩定及提高分派，同時大股東在上市第一年放棄所有單位分派轉派予股東，並於其後兩年減少放棄分派比例，用以托高派息金額，但就算如此，派息率仍然只是約5.7%水平，如果撇除則僅有0.43%，實在少得可憐，可見其高估的水平甚高。

過了三年後，鷹君以市價折讓僅11.8%的125.98億向冠君產業信託注入朗豪坊物業(除康得思酒店部份)，不過以較資產值6.98元折讓近半的3.6元，發行價值28.12億基金單位及23.4億債券以，同時對外配售價值29.64億基金單位、23.4億債券及貸款支付支付對價，順利攤薄股東。在2012年，鷹君再接受冠君產業信託要約，把剩下的可換股債券以3.44元轉換為基金單位，較當時每股資產值7.92元折讓56%，雖然最終發行的單位佔擴大後12%，但亦對每單位資產值造成約6%的損害，不過奇怪在鷹君轉換後，單位價格也開始逐步轉好並不斷上升。

看完這個故事，是否有一種似曾相識的感覺呢？人是有路徑依賴的，或許有規可循，只是這些方式只是希望別人善忘，和形式較為優雅而矣。

世路在此聲明，本人早年持有該股份，供股時亦有增持，並預期將作長期投資，所以寫法可能不太中肯。

 

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