汪敦敬：特殊的上車置業良機

執筆當天，和實際市場成交只相差一天的祥益指數已經連續四期出現上升去到534.55點，而全港性的中原指數亦出現了連續兩期的上升，這起碼是反映到過去四個星期的樓價，其實普遍都是出現了上升的，但是普遍主流媒體並沒有足夠反映到市況其實在平行時空(升跌兩極成交並存)下，重點是成交量大幅增加，正如我之前列舉的二手成交量數據反映：2019年6月至2020年4月和2020年5月至9月的成交量比較，平均每月二手成交量總共多了5成，5成是很大的數字，樓價上升的板塊被嚴重忽略！

近日大圍新樓柏傲莊首兩天就已經收票逾7000張，輪候看示範單位亦要等足8小時！加上居屋共23.6萬人申請，暫錄超額認購32.4倍，以上數據終於驚醒了港人，原來剛需仍然銳不可擋！

現實是，在樓市辣招的格式化下，買二手樓的人都是能通過壓力測試、供款入息比率及收入穩定的強人，而放盤的人亦是想換樓的業主為大多數，都是「掂」的人，我們不應該懷著悲情去看淡樓市！不看數據只跟感受而悲觀是錯的。

不過成交增加也可在樓價升勢波浪製造樓價短期的微調，正如出了樓市辣招之後，成交量減少，樓價反而更容易升的原理一樣，都是值得令人深思的。

我會這樣去形容現在的市場，現在的市場其實正在反映林鄭特首在去年10月放寬樓價1000萬以下的首置上車人士的按揭成數上限，此舉令市場有了新格局，多了人換樓，自然多了人放盤細單位，細單位的供求比率就會出現了質變！成交價應要配合新的供求比率作出重新定位！所以亦有不少細單位板塊會在重定價位後再重新起步向上升，至於微調幅度是在乎多了多少放盤， 過去一年天災人禍令樓市面對考驗的時候，二手放盤量結束了多年因樓市辣招而造成的放盤量下跌軌道，放盤量出現了慢性增加，但是因為數量唔影響大局，所以樓價只出現微調，到了近期成交量增加，我們見到很多板塊放盤量都出現一點回跌，而現在較多的屋苑已作出了樓市回升和反彈的反應，但仍有個別屋苑樓價是調節中的，所以我們眼前的平行時空，大家切記有升的板塊，即使是跌的板塊也好，其實都極可能是一個過渡時期的入市良機而已。