陳譽仁：沉降經濟學

陳譽仁
民主思路成員、一國兩制指數合著者之一、香港中文大學的經濟學碩士

 

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上月尾，屯馬綫終於全線通車。筆者忍不住興奮的心情，前往土瓜灣站和宋皇臺站一探究竟。在土瓜灣站不禁記起土瓜灣沉降一事，當年筆者對土瓜灣當時的樓市進行了一些研究，和大家分享一下這沉降經濟學。

筆者當時收集了土瓜灣區內每宗成交的數據，並以新聞報出沉降一事的第一日作為分界線，對樓價和成交量進行分析，發現在土瓜灣站附近樓盤的成交量比起在同區內與土瓜灣站距離較遠的樓盤有上升的趨勢。但在樓價上則沒有明顯分別。成交量不跌反升令人很好奇是什麼原因導致這升勢。於是筆者再將成交單位以樓齡區分，分為舊樓和新樓，發現沉降僅對舊樓的成交量有上升的影響。這更令筆者更覺得困惑，舊樓在沉降後，風險因素應該增加了不少，究竟是誰肯接手這些單位呢？ 

筆者靈光一閃，想到了收購舊樓的地產商。對於業主而言，由於沉降後樓宇倒塌風險增加導致沉降後的樓宇價值相應下降，但對於收樓的地產商而言，他們最終也是要將整棟樓推倒重建，該樓宇價值對地產商而言並沒有太大關係。筆者推測這種價值不對等的情況促使更多之前不願意成交的業主最終在沉降後願意成交，並因此推高了舊樓的成交量。

這沉降經濟學背後某程度上反映了地區重建的困難，雖然政府將舊樓收購的強拍門檻下降至總業權的八成，但舊樓收購速度依然非常緩慢。在正常情況下，地產發展商可能需要十年或以上才完成收樓的程序。為減少收樓時間，地產商可能會用盡不同的方法。筆者在香港政治及行政學苑的《政治領袖》文憑課程中，記得王于漸教授提到，香檳大廈當時一樓一鳳的盛行可能就是令單位附近龍蛇混集，從而令業主有更大意欲賣出剩下的單位，令香檳大廈盡快能夠強拍。說不定沉降事件也加快了土瓜灣的舊區重建呢。