吳永嘉：政府應為工廈重建「標準金額」補地價先導計劃中期檢討

為鼓勵舊式工廈重建，政府於去年三月推出工廈重建「標準金額」補地價先導計劃，容許申請契約修訂以重建1987年前落成工廈的人士，可選擇按「標準金額」繳付地價，有效期至2024年3月31日。計劃成效理想，截至2022年4月中，共有9宗合資格土地契約修訂的申請人選擇以「標準金額」補地價，當中7宗已經與地政總署達成協議，而先導計劃推出前，每年平均只有3至4宗工廈重建的土地契約修訂個案成功達成協議，相對傳統估價機制，以「標準金額」補地價有較高透明度和確定性。

「標準金額」補地價先導計劃應恒常化

工廈重建「標準金額」補地價先導計劃實施至今已有一年多，政府應為計劃進行中期檢討，並將措施持續優化，務求吸引更多工廈業主參與計劃。現時香港約有900幢在1987年前落成的工廈，如要鼓勵更多舊工廈重建活化，政府可考慮將先導計劃恒常化，同時將計劃的申請資格擴展至1987年後落成的工廈，這樣可更有效運用工廈，創造更多商業及住用樓面，達至地盡其用。

調整工廈重建成住宅的補地價「標準金額」

從政府最新數據可見，5宗工廈重建個案都是由「工業/倉庫」用途轉變成「商業/現代工業」用途，暫未有工廈重建成住宅，有意見認為工廈重建成住宅的「標準金額」水平訂得過高，使到不少工廈業主卻步，加上近期樓價漸趨下跌，反映樓價走勢的中原城市分區領先指數由2021年8月的歷史高位191.34下跌至近日的179.53，而差餉物業估價署資料亦顯示，2021年第三季的私人住宅指數由397.9下跌至今年第二季的383.6。政府應適時調整「標準金額」水平，貼近市場最新情況，以增加舊工廈重建為住宅的誘因，助力增加本港住屋供應。

同一地區訂立多於一套標準金額

政府按地區訂立不同的「標準金額」水平，現時計劃將全港分為五個大區，當中包括港島、九龍東、九龍西、新界南和新界北，從地政總署的分區地圖上可見，九龍東由觀塘、九龍灣、新蒲崗和油塘等地區組成，而九龍西由長沙灣、深水埗和紅磡等地區組成，但分區過於簡單或會窒礙工廈業主參與先導計劃，每區幅員相當廣闊，即使同一地區內，地價亦不盡相同，例如觀塘和九龍灣的工廈重建後，其平均出售呎價高於新蒲崗，如果只有一套「標準金額」，相信工廈重建的成功個案會集中於觀塘和九龍灣，而新蒲崗的工廈業主便沒有太大誘因參與先導計劃，我認為政府可於同一地區訂立多於一套「標準金額」，更能反映各區工廈的土地價值。

本人促請政府為工廈重建「標準金額」補地價先導計劃進行中期檢討，並定期與業界交換意見，盡早優化計劃措施，為計劃恒常化做好準備，締造更多工廈重建的成功個案。

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