陳海潮：樓價正築底 醞釀大反彈

 

 

樓市量價齊跌的2022年總算過去了，香港迎來了通關及滿有希望的2023年。作為本地經濟命脈的樓市，其樓價料經12月份再跌後，相信最壞時刻亦將結束，隨着通關實現，樓市經年初橫行整固後，次季有望重拾升軌，用家宜把握稍縱即逝的入市時機。

差估署上月底公布的最新數據顯示，2022年11月份私人住宅售價指數報339.4點，較10月的351.1點持續下跌3.33%，連跌6個月兼創自2008年12月以來的168個月(即14年)最大單月跌幅。2022年首11個月樓價累跌13.84%，而比起2021年9月份的歷史高位398.1點，更累跌14.75%。

2022年11月份差估署樓價指數已跌至2017年8月以來的64個月(即逾5年)新低；而一口氣連跌6個月，亦分別平了2015/16年及2008年當年兩次跌浪同樣連跌6個月的紀錄，估計連同12月份的跌勢，2022年樓價將連跌7個月，勢創2002/03年沙士以來最長的跌浪。

11月份指數跌幅擴大，主要反映10月中旬至11月上旬期間的實際市況，當時《施政報告》沒有為樓市減辣，加上香港第二次加息幅度擴大至四分一厘，而令樓價進一步下跌。11月下旬，疫情漸升溫，加上市場憂慮息口持續上升，都未能抵銷陸續放寬的防疫限制，故料下次公布的12月份樓價指數將再錄約2.5%的跌幅，即2022年全年樓價料累跌達16%，除終止過去連續13年(2009至2021年)的升浪外，亦為24年來最大的按年跌幅。

前瞻2023年市況，雖然近期本港及內地疫情均有升溫，惟國家早前已宣布在1月8日起大幅放寬檢疫限制，並重新開放通關，容許旅客往返海內外，消息已刺激市況即時回暖，估計復甦趨勢將愈見明顯。

加上股市近期持續反彈，利率升勢也有望放緩，以上幾個利好消息都令市場悲觀情緒明顯改善。對上兩個周末長假期(聖誕及元旦)，可見一二手交投亦有顯著回升，相信樓市已在築底整固。由於年尾年頭交替之間較多假期，而今年農曆新年又提早在1月下旬到來，估計在農曆新年過後，配合屆時內地通關效應陸續顯現，樓市可望見底開始回升，初步會先橫行或在1%至2%內反覆波動，之後再伺機擴大升勢。

若以時間段觀察，估計今年首季樓市可望橫行整固，而當經濟有明顯起色，內地資金進一步重投本地樓市後，樓價料最快在第一季尾至第二季會重踏升軌。

今年上半年，疫情餘波、息口走向、經濟復甦進度、內地資金回流速度及力度，以及專才引入計劃等反應，皆會左右樓市走勢。不過樓價自歷史高位至今累跌近兩成，長遠看，住屋是必須品，有實際需求的用家目前可能是大幅反彈前的最後入市時機。

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