姚潔凝: 香港政府停止賣地乃樓市陷入危機警號 住宅用地宜調價後重推

香港發展局局長於2024年1月4日宣布未來一季將停止賣地，對上一次停止賣地已是2002年，政府其後足足八年不推出任何土地供應，至2010年才恢復不定期賣地，蹉跎了八年歲月，香港樓市便重拾升軌，這便是政府以消極措施來令樓市復甦的方法。22年後的今天，遇上新冠疫情後的經濟大蕭條，香港股市樓市被一沉百踩，外部因素是加息和資金為規避美國制裁風險不願來港，內部因素是樓市逆周期措施未有適時鬆綁，以及市民信心不足，投資者大部分都持觀望態度，寧願把資金放在銀行定期存款收取高息，都不敢在跌市時投資。香港政府並沒有對應經濟衰退的良策，重蹈覆轍以為不賣地就能遏止樓市下調的趨勢，實在是掩耳盜鈴。

在過去，已有很多經濟及房屋政策學者曾表示，政府利用停止土地供應來催谷樓市，是會把控制樓價的主導權白白送給發展商。這些忠告彷彿仍言猶在耳，奈何政府還要屈服於地產商的壓力下停止賣地。究竟今次的停止賣地，又會否令香港再墮入高樓價的死胡同呢? 那就要考驗今屆政府的管治智慧了。既然已有多份本港，以至聯合國的學術論文均研究並討論過，政府停止土地供應是會令房屋問題解決不了，為何政府仍要一意孤行，採取這樣消極的措施呢? 政府官員在樓市危機面前，何不以問題導向方式，藉此機會來重奪政府在土地供應的話語權呢? 現時有數據顯示，香港的寫字樓空置面積已達到1430呎，創了歷史新高，政府停止出售商業用地，的確是明智的決定。

另一邊廂，雖然香港住宅售價指數有向下調的趨勢，但由於全球量化寬鬆導致嚴重的通貨膨脹，香港住宅樓價仍處於市民未能負擔的水平，私樓租金因供應不足而上升。政府以同樣手法停止出售住宅用地，這個決策明顯地是利益導向多於問題導向，只顧發展商的利益而莽顧小市民的利益。每一項公共政策的形成，是必須要以解決社會問題為最終目標。全世界的樓市基本上是有五個不同的市場模式， 分別是住宅、寫字樓、商舖、酒店和工業。不同種類物業的供應和需求均有不同情況，香港現時的跌市，主要集中在寫字樓物業，主因是疫情令企業採取了在家工作的新模式，遙距營商亦變成是新趨勢，辦公室並非企業的必須品。企業為求節省成本，一張辦公桌供不同人員使用，對寫字樓的需求自然有所下降。在需求少但供應量多的情況下，寫字樓的售價自然會下調。

但住宅是截然不同的物業，香港的剛性需求仍相當殷切，昔日的樓市辣招並未有適度按市況及時調整，現在變相是政府政策疾礙了市民買樓，不合理的首付比率令年青家庭難以儲蓄到首期，要靠父母把原居住地方作二次按揭才能買新樓。專業人士每月收入足夠供樓，卻因壓力測試和過高的首期而不敢在跌市下購房。政府若不以問題導向來施政，只一刀切停止所有商業和住宅用地的供應，而且沒有退場時間表，這樣並不符合以解決問題導向的公共政策原則。因此，作為一個負責任的政府，是要繼續推出住宅用地，按現時市況，適度把定價調低，才能穩定整體和長遠的住宅供應。在供應穩定的大前提下，住宅樓價便能緩緩下調至市民可負擔的水平。政府現在硬性停止包括住宅的用地供應，定必對樓市的發展有不良影響，屆時要解決劏房問題就更束手無策。政府在此關節點上，宜繼續穩定地每年推出約一萬個住宅單位的用地，從而奪回住宅樓價的話語權。

 

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