吳桐山：打響林鄭房策算盤的阻力

特首林鄭月娥日前的「80萬個出租公屋單位已足夠照顧基層家庭需要」的說法，連日引發團體和輿論的反彈，以致她要為引起公眾「不必要的焦慮」致歉。林鄭此言明顯有失思慮周詳，但亦反映她的取向是逐漸以置業取代出租，通過綠置居等手段加快公屋流轉。但林鄭的如意算盤能否打響，存在諸多變數。 

當第一次聽到「80萬個」這個說法，筆者的第一反應是覺得林鄭這個數字是單純從本港需要照顧的基層家庭的數量而言，只需回歸「每月入息劃分的家庭住戶數目」，理應大概可以得出這個數字。 

隨後，筆者按照統計處數字，將所有每月入息在公屋入息限額以內的家庭累加，得出的數字大約是100萬。但這個只是入息，還沒有計算資產，有些家庭可以是資產多入息少，以長者家庭為主。林鄭此言的字面意思，正是說：本港需要公屋照顧的基層家庭是80萬個。嚴格而言，林鄭此言不應該被解讀為公屋建屋目標就是80萬個。 

林鄭在致歉的同時補充：「以目前的輪候人數和輪候時間，當然是不足夠的，但當日後房屋政策各個元素完備，置業階梯改善了，公屋單位又有一定流轉性，或許可以滿足基層、低收入巿民的住屋需求，而其他較有能力的人的住屋需要，就透過出售公營房屋，包括綠置居或居屋來滿足。」這等於說，以她掌握的數字，香港需要住公屋的基層家庭數量，實質是大約80萬個。但為何現在76萬個公屋單位，還有28萬戶輪候？那是因為其中有水分。一方面輪候的數字有水分，很多人一畢業沒找到工作前，有理無理就申請公屋，收入水平一早已經超過入住公屋的上限；另一方面當然就是公屋富戶了。 

林鄭是打算透過完善置業階梯，讓公屋富戶遷出來，擠乾當中的水分，但這個算盤要打響，需要各方面條件配合。 

產生對立　政府將成眾矢之的 

首先是政治操作上。如果公屋數量真的會封頂，那麼就會將公屋輪候冊的28萬戶和公屋富戶置於對立位置。輪候冊的人要有公屋住，必需要富戶遷出來。如果林鄭是打算用輪候冊的市民來增加公屋富戶遷出的壓力，這個算盤恐怕打不響。關鍵所在是香港所有政客，無分黨派，都會堅定站在既得利益者一方。輪候冊和公屋富戶都有大量的選票在手，政黨也罷、傳媒也罷，都不想得罪，只會一面倒向政府施壓，從過去幾日的反應已經十分明顯。 

其次是樓價週期上。要公屋富戶遷出，除了要多建綠置居和居屋以外，還有一點十分重要，就是要讓大家相信，樓價還會繼續上升。如果樓市轉勢，大家傾向覺得樓價會下跌，那麼就算建再多的綠置居，富戶都不會走去問銀行借錢買綠置居，因為隨時變負資產。香港樓價位高勢危，政府建屋又要幾年時間，幾年後還可以保持全民相信樓價會升？這個不確定性很大，亦是林鄭房屋政策最危險之處。 

當然，林鄭還有一招，就是對公屋富戶的租金撥亂反正，讓富戶租金回歸市場。今時今日，富戶所交的雙倍甚至三倍租金，仍然遠遠低於市值租金。如果富戶租金與市場租金看齊，讓富戶覺得租貴過買，才可以促使其置業遷出，問題又回到政府有沒有能力頂住既得利益的反對。 

香港各方面的既得利益之所以可以不斷坐大，全賴有一群人不斷為了自己的選票出賣公眾利益，而其他市民又選擇做沉默的大多數。如果這種狀態不改，林鄭的置業階梯不容易達成。 

 

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