招國偉：居屋政策需要全面檢討

自2014年復售居屋起，居屋計劃大體沿用過去的一套，售價及負擔能力按白表申請人的入息及資產限額計算，當中參考了擴展市區及新界區一個樓齡十年的私人住宅單位價格，因此，樓價上升的同時居屋售價也水漲船高，這點亦被詬病多時。

特首林鄭月娥於今年回歸紀念日前夕，推出多項房屋新政策，當中改變了多年來的居屋定價機制，以非業主家庭入息中位數作為計算負擔能力的基礎，令居屋的售價得到大幅的回落，今期亦決定以五二折售價重啟居屋計劃申請，相信反應會相當熱烈。

筆者認為，改變定價機制只是優化整個居屋政策的開端，當中仍有不少範疇值得探討改善，令居屋計劃更貼近社會實際的需要。

改變公私營房屋比例，增加居屋單位供應

改變居屋定價機制，必然會吸引更多市民申請，需求更熾熱，增加居屋供應是關鍵。政府應把《長策》公私營房屋比例作出調整，由目前的六四調整至七三之比，增加的單位供應比例可撥作興建資助出售房屋，包括居屋、綠置居等，這個做法既可以保留原有的置業元素，以較市值為低的售價讓更多市民可負擔，同時也可以透過如居屋、綠置居，令公屋租戶騰出原有單位，再行編配，促進房屋流轉。具體出租公屋、資助出售房屋及私營房屋比例將可變為4:3:3，出租公屋的供應目標應維持不變，改變比例令居屋日後的供應量得到保證。

居屋應與私人市場分隔

早前有居屋單位錄得首宗千萬元成交的新記錄，業主透過補價後把單位流入自由市場轉售圖利，並且較買入時錄得高出數倍利潤。政府既為市民提供了置業安居的機會，但同時亦提供了置富的途徑，這點筆者絕不同意，相信普遍市民亦不會接受。居屋應該要與私人住宅市場有明顯的分割，不是說要阻止居屋單位流轉，反之應鼓勵流轉，只是要限制單位的流向，不應流入自由市場，而是在居屋第二市場流轉，保留資助房屋的功能，無必要再為熾熱的私人住宅炒賣市場再添磚添瓦。

增加居屋單位的流轉性

上屆政府引入“白居二”先導計劃，的確活化了未補價居屋市場的交易，但計劃只是創造了買家需求，但並未考慮到賣家的需要。由於現行政策，一生中每人只得一次購買資助出售房屋的機會，居屋業主售出單位後，只能夠進入私人住宅市場，由於當中涉及補價，實質取回的樓宇價值較市值的為低，因此定價稍高，以便可以有更高的負擔能力轉購私人住宅單位。政府可考慮兩項措施，以增加居屋之間的流轉誘因：第一，可容許未補價單位的業主，互相進行單位的交易；第二，可容許業主放售未補價單位後，在一段時間內購回另一所未補價的單位，否則便作放棄論。建議可大大增加業主樓換樓的誘因，讓居屋業主有更多彈性，選擇適合的居住單位面積、地區等，令房屋資源更加得以善用，也為“居二”市場自行發展創造有利條件。

調整“白居二”單身人士配額比例

於2014年，房委會恢復居屋計劃，在2015年的居屋計劃中為單身人士設立配額，家庭與單身人士的比例為9比1，照顧了白表單身人士的需要。房委會於2017年年底通過了“白居二”計劃恆常化，讓更多一般市民獲取白表資格購買未補價的資助出售房屋。目前香港私人樓價已達到“癲價”，資助出售房屋成為不少市民，更多的是青年人渴望置業的出路。“白居二”計劃是一種房屋再利用的措施，本身並無影響新居屋計劃的供應，而未補價單位包括居屋及公屋，目前約有38萬間，數量龐大，而且單位售價較市值的為低，選擇單位的售價、地點、面積也存有彈性。就以新一期的“白居二”計劃中，收到逾6萬份申請表，當中逾半申請者為單身人士，可見單身人士需求殷切，建議可調高白表單身人士配額的比例，或進一步增加“白居二”申請名額，回應青年人的置業需求。

居屋的銷售對象應以白表人士為主

政府修訂居屋定價機制，令整個房屋階梯，包括首置盤、居屋及綠置居的售價向下調整，增加中下階層上車機會。相信如樓價繼續攀升，日後居屋的白表申請情況將會更趨熾熱。居屋與綠置居的定位應要更聚焦，由於釐定負擔能力及折扣率均有不同，建議居屋新單位日後應主要、甚或全部給予合資格的白表申請者購買，而綠置居則給與公屋戶及準綠表人士購買，分開不同的置業階梯，照顧不同負擔能力的家庭需要，也避免相互競爭的情況發生。

設立居屋入息下限

未來五年，居屋平均每年供應量為5,000間，仍落後於《長策》建議的8,000間目標。定價回落，必然會吸引更多市民申請，可以預計未來居屋計劃的申請超額情況將會更多，若供應量未有配合增加的話，失望的市民將會更多。要聚焦解決市民的住屋需要，目前設有居屋申請的入息及資產上限，但卻未有設立下限；但於2013年公佈的《長遠房屋策略諮詢文件》中，長策會曾建議應為居屋的白表申請人設立下限，避免市民作出超越負擔能力的買業決定。建議應以公屋申請人的入息及資產上限，作為居屋申請資格的下限。若低於居屋下限的申請者，應透過申請公屋解決住屋需要，令公屋、居屋單位資源更有針對性。

 

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