鍾民杰：置業主導 一條死路
衣食無憂的高級官員之間流傳著一個傳說──要增強市民對香港的歸屬感，最有效的方法不是去締造令百姓引以為傲的經濟奇蹟，亦不是向大眾提供羨煞鄰邦的政府服務和社會福利，而是讓他們擁有自己的住宅。所以，在香港回歸祖國之初，首任行政長官董建華先生即以協助市民置業為己任，希望把本地家庭自置居所的比例逐步推高至七成，藉此提升社會的凝聚力，營造出和諧穩定的環境。
現任行政長官林鄭月娥女士承襲了這種政策思維，於去年的《施政報告》中明言本屆政府將實行「以置業為主導」的房屋政策。背後的動機是要建立所謂的置業階梯，令各個階層的家庭重燃置業希望。在她想像中，此舉不但能夠使所有市民安居，還可以讓他們得到一件重要的個人資產，在退休或急需金錢時在財務上得到保障，最終「樂以香港為家」。與此同時，政府亦希望其未來的社會福利負擔隨資產升值而減輕。
可是，無論從理論和實踐來看，看似一石二鳥的「以置業為主導」的房屋政策，只會把政府推入失信於民的困境。事實上，行政長官似乎沒有察覺到，前述的兩個政策目標自相衝突，根本不可能同時實現，甚至無一能夠實現。
為投機服務
行政長官之所以會視房屋為普羅百姓的「救命稻草」，原因在於她預設本地樓價只升不跌，住宅變相提供儲蓄和保值的功能。無可否認，差餉物業估價署公布的全港私人住宅樓價指數近年屢創新高。然而，行政長官忽略了投機思維是房屋市場乃至整個經濟的重要驅動力量，她錯誤地把目前的樓市大多頭行情當成一種未經扭曲的「常態」。
一直以來，行政長官總是有意無意地假定置業需求衍生自市民的基本居住需要，因而帶有一種令樓價居高不下的「剛性」。一些學者和智庫對這種想法深表認同，指稱結婚和離婚等人口事件會產生新的家庭住戶，造成房屋需求大增，並在近年供應緊缺的背景下，導致房屋價格「脫離群眾」。不過，以家庭住戶拆多拆小來敍述故事，未免有點過分簡化。首先，相關理論只能夠點出房屋價格為甚麼會向上，但不能夠直接解釋樓價的瘋狂升幅；其次，它們只討論了其中一個導致家庭住戶規模變化的可能性，忽略了其他更重要的因素，以致房屋市場的情況沒有被正確描述。
假如家庭住戶分拆真的與香港樓市存在關連，那麼它應該是房價高企的結果，而非原因。市民只要稍微觀察一下有關樓盤開售的報道，不難發現買家莫不預期樓價持續向上。正是這種價格預期，驅使大眾急欲置業，藉此對沖樓價上升的風險。欠缺經濟基礎的年輕人也不例外，在父母扶持下「買樓自住」。原本不應分拆的家庭住戶就此一分為二。
換言之，目前大量房屋需求隱含著投機性質，而這些偽「剛性」需求的出現會進一步推高樓價，吸引更多市民入市鎖定物業價格，建構出一個價格自我回饋的環路，形成在運作上與龐氏騙局類似的投機泡沫。與龐氏騙局不同的是，樓市的「騙局」毋須主謀策動，只要樓價上漲幾遍，置業者先後獲益，房價只升不跌的故事便會在社會上不脛而走，誘使更多人買房置產。如果政府的房屋政策對帶有投機性質的房屋需求不作過濾，甚至不假思索地以滿足這類需求為目標，實無異於自掘墳墓。
自相衝突的政策目標
倘若政府在現行的房屋市場條件結構下全面實行「以置業為主導」的房屋政策，實際上就是趁著樓價上揚把市民推入房屋市場之中，一時間資產增值的神話湧現，刺激市場情緒，為原已熾熱的私人住宅市場添薪加柴。「以置業為主導」的房屋政策也許在短期內會如政府所願，讓已置業的市民享受樓價上升的好處，獲得一筆相當可觀的財富。但針無兩頭利，後來者置業的難度亦會因此大增。除非政府肯犠牲巨額資源補貼他們置業，否則這群人將無法建立資產，繼而感到吃虧並對政府生怨。
理論上，政府可以透過大幅增加房屋供應，令樓價「人人負擔得起」，但此舉將減少人們可從物業獲得的金錢，有悖於政府鼓勵市民買樓養老防饑的政策目標。而且，政府無法精準控制樓價下跌的幅度，一旦新增供應扭轉了社會的預期，令大批業主蒙受損失，怒火便會燒向政府。稍有自保意識的官僚都不會引火自焚，何況他們當中不少也房產甚豐？
當然，樓市狂熱既然是由從眾行為造成，就算沒有政府畫蛇添足，整場「騙局」本身還是會在某個時刻曲終人散。樓市是無法任意上漲的，縱使樓價真的有幸升到能與天比高的水平，市場的信心屆時也會出現微妙變化，擁有住宅的人士會開始賣出物業，把賬面上的浮動數字化為生活中的實體鈔票，讓自己過上更好的生活。這些出售住宅的行為將導致房屋價格下跌，因為沒有買家願意接火棒。甚至連「買樓自住」的市民也可能會拋售自己的棲身之所套現，因為他們不願意在未來的跌市中承受資產貶值之苦，更不希望自己墮入資不抵債的泥淖。市民集體追漲殺跌，房屋市場的多頭行情遂往往以極度殘酷的形式告終。
或許有人認為，樓市泡沫爆破正好為部分市民提供不可多得的置業良機。然而，當悲觀情緒在社會瀰漫，很少人會冒險逆勢而行。而且，大批業主會因財富大量蒸發而節衣縮食，將令消費開支大幅萎縮，經濟陷入衰退，市民在收入減少的情況下本身也難以承接市場上放售的樓盤。原本買不起住宅的市民繼續「無產」，已置業的人士則蒙受巨大的財富損失，政府終究還是逃不過口誅筆伐，甚或面臨空前的政治危機。
請留香港一條生路
「以置業為主導」的房屋政策根本不能經受得起時間的考驗，既不能讓所有市民獲得自己的住所，長遠亦無法給予市民充分的保障，反而為百姓和官員帶來不同的風險，弄得全城雞犬不寧。若行政長官的本意只是希望令市民安居，確保他們專注於實務，為社會作出貢獻，則毋須執著於提升家庭自置居所的比例。政府只要確保房屋優先用於滿足居住需要，向市民提供租金相宜的住宅，或推出租務措施保障市民的住宅使用權，或分割用家與投資者市場，便已經足以達成前述的目標。
一些博士教授會總會適時賣弄他們的經濟學知識，拋出艱深的理論和複雜的數據嚇唬決策者和市民，指稱公營房屋或任何政府的「干預」皆會降低資源配置的效率，為社會帶來重大的損失，企圖藉此令社會各界遵循錯誤的私有化房屋政策。但實際上，一個只有私人物業的市場並不如他們想像般完美，帶有投機性質的需求長期存在，必然導致房屋市場的價格持續偏離「正確」水平。在錯誤的訊號誘導下，過量的資金流入房屋產市場，擠壓生產領域的發展空間。這種更為巨大的效率損失，那些披著中立和專業外衣的人士不曾提及，實有誤導之嫌。
或許這些學者專家根本不在乎政策的真實效果，反正他們的見解已吸引到眾人的眼球，名望和利祿將滾滾而來。但房屋政策事關七百萬人的命運，是否以置業為主導，對全民負責的政府應該慎之又慎。
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