陳海潮：減辣刺激交投 難阻樓價偏軟

實施了長達13年的樓市辣招終有寬減，料可緩和樓市跌勢，惟年內高息及經濟復甦進度欠佳仍將困擾後市，全年樓價恐難逃一跌。差估署最新數字顯示，2023年9月份私人住宅售價指數報332.1點，較8月的338.0點再跌1.75%，連跌5個月。官方樓價指數已跌至2017年5月以來的77個月(即近6年半)新低，完全蒸發年初升幅之餘，更已現倒跌。

樓價於第三季跌了4.38%，而今年首9個月，樓價累跌0.78%；若與2021年9月的歷史高位398.1點比較，樓價累積跌幅更達16.58%。9月份樓價按月跌幅持續高企於逾1.7%，主要反映一手新盤仍以低價開盤，二手市場繼續「捱打」，加上息口尚未見頂的憂慮瀰漫市場，而地皮相繼以低價售出，甚或出現流標的情況，反映整體市況偏淡，致9月份樓價指數跌幅難以收窄。

至於10月份市況，本地主要銀行於9月中下旬大幅調高新造按揭封頂息0.5厘，加上息口仍然高企，並逢當時市場一度靜觀《施政報告》出台，交投極為淡靜，業主賣樓多要減價，因此預料下次公布的10月份樓價指數仍將維持約1.5%的跌幅。

第四季餘下的11月及12月，估計樓價仍難有反彈機會，預料是窄幅的上下約0.5%之間波動；筆者預期減辣只能緩和樓價跌勢，因港府是次出手略嫌有點慢，力度亦不足夠，難以刺激樓價於年內出現反彈，相信第四季樓價只能收窄跌幅至1.5%左右，而綜合目前各項因素，全年樓價恐仍將跌2%至3%。

是次《施政報告》減辣是最大亮點之一，料可提振下行中的樓市。雖非全面撤辣，但總算兌現了市場期望。三大辣招全面減半，包括額外印花稅(SSD)年期縮短至2年，可增加業主賣樓的彈性。買家印花稅(BSD)由15%減半至7.5%，對外地買家來說亦省了不少稅項。更重要的是透過特定專才計劃入市的買家更享有「先免後徵」的優惠，變相與本地居民看齊，料可刺激入市意欲。至於購買第二套房的新住宅印花稅(NRSD)減半亦對交投有幫助，可增加部分有實力的投資者入市置業收租。

筆者認為，是次《施政報告》涵蓋範圍廣泛，當中更重啟資本投資者計劃，透過計劃來港者始終有住屋需求，置業或租樓必定轉旺，而目前這批人的入市稅率亦可減半，未來將加速資金流入樓市，預期短期內可刺激低基數下的物業交投量增加兩至三成。

 

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