吳永嘉：政府應當機立斷調整樓市「辣招」

 

香港樓市持續下滑，社會各界要求政府撤銷樓市「辣招」的聲音不絕於耳，財政司司長陳茂波亦明言，目前樓市與引入「辣招」時的情況不同，會密切關注市況及對相關措施作出檢視。政府應當機立斷調整樓市「辣招」，當中包括額外印花稅、買家印花稅，以及從價印花稅，避免成為壓垮樓市的最後一根稻草。
正所謂「非常時期，用非常手法」，當時政府推出樓市「辣招」防止樓價進一步升溫、避免加劇住宅單位求過於供，亦要優先照顧香港永久性居民的置業需要，這些樓市「辣招」於過去13年一直發揮穩定樓市的作用，但我們亦要反思是否「一本經書看到老」。

樓市價量齊跌
時移勢易，樓價近期持續下跌，根據差估署最新數據，本港8月份私人住宅指數是339.2，連跌4個月，更是近7個月以來新低，按年計跌7.87%。反映二手私人住宅樓價的中原城市領先指數由2021年8月的191.34跌至2023年9月中的158.85。香港置業研究部亦指出十大屋苑今年初至9月28日共錄得1908宗註冊，較去年首9個月的2078宗少8%，亦是自1996年有紀錄以來新低，這些數據均確認香港樓市價量齊跌，已不復當年勇。
大部分市民買樓都會承造按揭，近年樓宇按揭的息率持續攀升，導致置業成本增加。與樓宇按揭利率相關的香港銀行同業拆息(HIBOR) 由2010年12月的0.2厘，上升至本年10月4日的4.925厘，而最優惠利率(Prime rate)由2010年12月的2至2.5厘上升至現時5.75至6.25厘。隨著利息增加，每月樓按供款額亦有所增加，窒礙市民買樓的意慾。

住宅供應增加符合目標
加上，政府近年積極覓地，致力增加住宅單位供應，團結香港基金早前預計未來10年最樂觀情況下，公私營住宅落成量可達55萬伙，較《長遠房屋策略》預計未來10年需求42萬1000伙單位為多，由此可預見會扭轉樓市過去多年求過於供的情況，樓市的熾熱程度會大大降溫。
套用經濟學的供應和需求法則，住宅供應增加，加上市民對置業的需求下跌，住宅價格毫無疑問會下跌，樓市炒買之風冷卻，「辣招」明顯不合時宜。

需制定更多吸引外來人才的房屋福利
「辣招」亦影響外來人才來港的意慾，雖然政府近日推出新措施，容許購入本地物業的外來專才，居港滿7年成為香港永久居民後，可獲退還在港置業多付的「辣稅」，但措施的成效仍尚待觀察，對比大灣區其他城市，香港的「搶人才」措施明顯未夠進取，例如廣州「紅棉計劃」為合資格人才提供高達1000萬元人民幣購房補貼，深圳「孔雀計劃」的購房補貼亦高達600萬人民幣，兩地同時會提供為期10年、面積達200平方米的免租房給合資格外來人才選擇。港府需要急起直追，不單要制定更多吸引外來人才的房屋福利，更需要直接免除合資格外來人才置業時需繳付的買家印花稅和從價印花稅。
當前要穩定樓市，盡早「減辣」才是王道，期望政府能夠因時制宜、靈活變通，為正在下行的樓市打下「強心針」。
 

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