寒柏：林鄭的施政報告會如何處理土地問題？
林鄭即將發表任內第二份施政報告，到底葫蘆裡會賣什麼藥呢？香港的問題自然很多，但主要還是集中在「處理港獨」及「土地問題」兩大項上。本文將會對「土地問題」的施政作出一些預估。
繼續靠攏地產商
林鄭上任至今，已一年有多，一直在「土地問題」上交白卷。本年六月，才弄了一個「娥六招」出來，其中最大的讓步，就是「居屋打折」，但對土地供應問題，依舊隻字不提。儘管如此，林鄭卻拿「娥六招」出來邀功，並向中央官員暗示，這六記「虛招」，竟然已惹起本港地產商不滿。林鄭上京回港後，出乎意料地宣佈在稍後的施政報告裡將會談及「填海」，似乎顯示出中央官員對原來的「土地施政」不甚滿意。至少，我們可以有理由相信，中央政府亦希望香港能重啟填海，以紓緩土地不足的壓力。
承接「土地大辯論」的套路，估計林鄭施政，仍然是繼續向地產商靠攏。當然，國內北上廣深的一線城市，大都定下了十多年之內興建150萬套樓房以上的目標 (例如，深圳是每年平均至少8萬套新房)。香港政府亦要修訂原來的土地及房屋政策，本港地產商亦要作出一定的讓步。
可是，我們暫時仍看不出香港政府會向地產商說不，亦肯定沒有魄力去啟動與大陸一線城市等齊的建屋大計，亦不見得會斗膽把「新加坡模式」引入香港。筆者估計，香港政府的施政，依然會向本港地產財閥傾斜，最多只會作出一些修正，但大前提仍是繼續保障地產商的利益。
「公私型合作模式」發展農地，公屋比重增
本港地產商早著先機，囤積農地，就是希望可以在房屋市場裡大賺。如果政府引用「收地條例」，按市價收回土地，則地產商雖不至見財化水，但白白少了一條財路，肯定會心有不甘。如果政府堅持收地，亦可能會使地產商提出訴訟，可謂兩敗俱傷。所謂合則兩利，預計香港政府勢必引入「公私型合作模式」，與地產商一起發展農地。林鄭政府亦可架床疊板的設立新小組，或檢討現行機制，向大眾交代細節，確保不會官商勾結等等。
可是，如何在本質上向地產商傾斜？其一、就是發展農地的步伐，仍牢牢掌握在地產商手上。地產商會避免一次過釋放出過多的土地及私人單位。其二、就是不排除公屋的比例會大幅增加。
所謂，魔鬼在細節裡，只要沒有興建居屋，或至少沒有放寬居屋的申請資格，就算政府多建公屋，對地產商亦不會有影響，反而對私樓市場更為有利。由於在原理上，公屋的申請人，不會是私人市場的客人。只有居屋市場才有可能與私樓市場重疊。簡單來說，公屋比例增，居屋申請條件不變，供應不多，私樓供應便會因公屋比例增而繼續保持稀缺，香港依舊可以維持高地價政策，地產商的利益便得以保障。
另一方面，政府亦可藉提倡農地多建公屋，以解除公眾對「公私型合作模式」會造成官商勾結的疑慮。只要這樣做，既可滿足到地產商的要求，又可向中央政府及市民有所交代。
「土地大辯論」後，繼續研究填海細節？
相信所有人也知道，港英政府在管治香港的百多年以來曾不停填海，香港要解決土地問題，亦只有重啟填海。此外，林鄭在六月從北京回港後即宣佈將談及填海，可見填海勢在必行，縱然香港政府想繼續向地產商傾斜，亦不可能繼續迴避這個問題。
「團結香港基金」已提出在大嶼山填海，坊間亦有不少填海選址的建議，估計林鄭甚至乎要落實某些填海計劃。此外，香港政府亦要做好「利益整合」，不只要面對中央政府及市民，還要顧及地產商的利益。那麼，林鄭又將會如何向地產財閥「交代」呢？
筆者估計，官僚體制的舊套路，自然是大玩「走流程」的玩意。其一、就是先開宗明義的贊成填海，甚至表態支持個別項目。可是，最終在那裡填、填多少，何時動工，肯定未有共識。既然諸般細節仍未有共識，則肯定要拿出來向公眾再諮詢。其二、香港的填海工序少說也要用上接近十年，是否太久呢？或許又可以有藉口檢討一下現行機制，填海的速度可以簡單一些嗎？可以快一些嗎？不妨又成立另一個小組作研究。其三、當然是在填海計劃裡，嚴控私樓及居屋的供應，只會以興建公屋為主，繼續使私樓市場保持稀缺。
總的來說，就是把一系列的填海技術細節，也拿出來與公眾討論，並在施政裡抑壓私樓及居屋的供應。如果居屋的供應被迫增加，則嚴控居屋的申請資格，以保障地產商的根本利益。無論如何，政府也會老調重彈，繼「土地大辯論」之後，再來一個「填海大思考」或「流程大檢討」；表面上是「撐填海」，實質上是繼續以研究、檢討及諮詢等手段「一拖再拖」。最後等到「拖無可拖」的情況，則會拿出一個「寥勝於無」的方案，最多只會放寬毫無價值的「公屋市場」，連「居屋市場」亦會擺出寸步不讓的姿態。
中央政府不會坐視不理
當然，筆者以上的估計，是基於假設林鄭政府只繼續向地產商傾斜。大家不必以道德角度批判香港政府的所作所為。其實，但凡政府亦要為各界做好「利益整合」的工作。如果本港地產商勢力太大，與政府或官員的利益連成一線，所謂「同氣連枝」，作出「向地產商傾斜」的決定，亦是在預期之內。
但值得一提的是，近幾年以來，政治大環境正蘊釀出巨變。中國政府向來謙退忍讓，以換取三十年的和平發展機遇。可是，近年，中國政府的施政越見積極，對外則力拒美國的貿易戰，對內則繼續收編豪強財閥。國內銀行的開發貸被「限額」，地產商更要面對着「限購」、「限售」、「限價」和「限貸」四大招，一線城市還有過百萬的長遠建屋目標，各大城市亦開始加徵房產稅。此外，互聯網金融要納入銀行的監管，網上遊戲亦要被管制，避免兒童或少年沉迷。總的來說，國內地產商被限制發展，互聯網巨頭要被納入規管，藥業要被整頓，教育板塊亦不能再淪為資本市場的炒作工具。近來，連娛樂圈的歪風也要被處理一番。中美貿易戰下，中國政府依舊對內部的整頓毫不手軟。在大局上，中國經略南海，布局東海，容和兩韓，外交及軍事上亦越見強硬，且頗見成效。簡單來說，中國政府連美國也不懼，貿易戰也是力抗倒底，對國內的財閥也不顧全其面子，難道會反而怕了香港地產財閥？
筆者認為，中央政府在國內及香港的房屋問題上之底牌，其實是發展「新加坡模式」，但穩中求變，不會一步到位。房地產商不會不知，只是不願接受這個事實而已。如果香港政府繼續「手軟腳軟」，施政繼續向地產財閥傾斜，無心解決香港的土地問題，則不排除中國政府會有所行動。至少，筆者相信，如果香港繼續因土地問題而民心不穩，中國政府絕不會坐視不理。
文章只屬作者觀點，不代表本網立場。
