會稽山：港府新界發展規劃手筆太小格局太窄

香港政府近年大力推進新界發展，思路雖然正確但卻存在兩大缺陷，一是手筆太小，並不足以緩解香港土地房屋緊張的問題；二是格局太窄，始終沒有跳出「中環視角」改以「區域視野」來看待新界以至整個邊境規劃，可謂是暴殄天物。團結香港基金最近發表題為《提速新界城鎮化 助力香港創新天》的研究報告，就提出通過新界大規模城鎮化來解決房屋問題，算是對症下藥。除了規劃要擴大，視野要宏觀外，政府也要有建屋策略，增加公營房屋供應之同時，亦需善用私人市場力量，雙軌並行，才能打出一套「綜合拳」，滿足廣大市民的需要。

基金會報告推算，未來30年香港需要至少9,000公頃土地，但按政府目前規劃，最多只能夠提供約5,000公頃土地，意味著至少還缺少4,000公頃。憑過去見縫插針的覓地方式肯定無法彌補如此巨大的缺口，因此當局絕對有必要以大刀闊斧的措施另闢蹊徑，而唯一能夠提供如此數量的土地，只有潛力仍未被完全釋放的一大片新界土地。新界佔全港89%土地，面積達9.8萬公頃，但香港只有約52%人口居於此，根據政府現有規劃，4個較重要的新發展區包括新界北、洪水橋、古洞北及錦田南，合共僅佔地不足2,000公頃。

政府規劃的新發展區面積小，不少土地零碎散亂，如不認真整合，作用勢必大打折扣。 因此基金會報告一共提出9個新的潛在發展區︰包括對上述政府已規劃的4個新發展區進行擴充，以及建議另外5個新的發展地點，合共可提供超過3,000公頃的土地。如果建議得到落實，所有新發展區可和現有建成區連成一片，發揮出更大的協同效應，令這個龐大的發展帶的成為香港新的經濟中心。

整個新界如能按照報告的建議進行大規模發展，則可帶出更深遠的第二層含義，就是香港是時候跳出「中環視角」，提升至以「區域視野」來看待新界。在港英的統治下，過去一百多年香港一直視內地為威脅和危機，因此除了將發展重心一直放在遠離內地的中環外，還將新界北視作防範內地的屏障。時移世易，今時今日應從更廣的角度看，新界位處大灣區戰略性位置，是香港融入大灣區的橋頭堡，僅僅用來居住實在是巨大的浪費。港府必須摒棄過時的思維，跟上時代發展，積極配合國家的發展大局，把握十四五規劃，才能站在更高的位置以更具戰略性的思維，重新審視新界以至邊境的規劃。

上海也曾經有「寧要浦西一張床，不要浦東一間房」的傳統觀念，但上世紀90年代初扭轉思路，將發展重心移至浦東新區，短短數年就實現了經濟的轉型和城市的騰飛，堪稱發展典範。香港確實可以參考內地的經驗，尤其是舊城改造，以廣州琶洲村及深圳蔡屋圍爲例，當地政府委託發展商與原居民協商遷往中轉房屋，期間涉及的成本由發展商解決，政府則容許提高土地發展密度，並按程序收取補地價金額，而項目完成後原居民可搬返原址的回遷房。無論如何，「造地」之後要提速發展，基建先行是不二法門，政府如可嘗試容許私人發展參與興建地盤附近的道路及運輸交匯處等基建設施，相信有助房屋供應更快到位。

基金會的報告一向有著充足的依據和論證，絕非坊間一般的泛泛而談，也不是空中樓閣而是具備高度可操作性，值得港府認真研究和參考，希望港府千萬不要做出守著金山銀山卻坐吃空山的蠢事！

 

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