劉勇飛：借鑒內地發展經驗 釋放村屋土地開發潛力
行政長官李家超本月發表任內首份施政報告，預料土地房屋問題是其中一個重點。現時新界的「鄉村式發展」地帶發展密度較低，人口數量較少，予人一種浪費土地資源的感覺。故此，筆者建議特區政府可參考借鑒內地舊城改造以及興建更具規模的多層「丁廈」的經驗，以此提高有關土地發展的效率和增加住宅供應數量。
土地房屋問題是困擾香港已久的深層次問題，解決房屋問題關係到港人的獲得感、幸福感，是一個涉及民生福祉的重大工程。中央領導人亦多次表達對香港住房問題的關注。可以說，解決土地房屋問題已是社會明確不過的共識和目標，尤其要率先解決籠屋和劏房問題。
現時新界有不少土地規劃作「鄉村式發展」地帶，供原居村民興建丁屋之用。然而，「鄉村式發展」的人口密度較低，未能發揮有關土地的開發潛力。
筆者建議，特區政府可以參考借鑒內地開發土地發展的成功經驗。以深圳市福田區皇崗口岸附近「漁農村」舊改項目為例，「漁農村」早年引入私人市場力量以後，開始涉及商業、房地產等領域。改造後的「漁農村」，煥然一新，治安、消防、商圈等方面都得到整體提升。村民的收入也因此跨上了一個更高的台階，得到了村民的一致擁護點讚。
另外，發展「丁廈」亦是可供參考的方向。2008年，廣州海珠區琶洲村被列入必須在2010年亞運會前清拆完畢的九條城中村之一。琶洲村整村改造項目是全國首個由「開發商主導」的大規模城中村改造項目，改造後的琶洲新村，擁有住宅公寓、學校、寫字樓、購物中心、電影院等配套設施。琶洲新村的「丁廈」，大大改善了村民的生活、就業和發展前景。
至於位於深圳羅湖區火車站西北部的蔡屋圍村，在引入私人市場力量展開舊城改造工程，深圳書城、萬象城、大劇院等為人熟悉的地標，都是在原來的蔡屋圍村土地上建造起來。
提高新界土地發展效率
筆者認為，特區政府可以借鑒深圳「漁農村」等舊城改造項目，以「政府主導，市場運作」的模式發展「鄉村式發展」地帶，設立類似「新界版市建局」的機構，引入私人市場力量參與舊式鄉村改造工程，相信有關模式可以提升新界鄉村土地的發展速度。
與此同時，特區政府在規劃土地時可引入新思維，參考廣州琶洲村、深圳蔡屋圍村經驗，對鄉村地周邊道路基建配套作出合理規劃，適當提高地積比率，充分釋放「鄉村式發展」地帶的發展潛力，同時令住宅樓面供應量得以倍增。
事實上，近年社會上有意見認為，政府制訂的新界發展規劃地積比率過低，在住房需求突出的情況下，有關部門可研究提高地積比率，從而讓新界的住宅項目能夠容納更多人口。
而且，部分新界村屋居民也面對道路基建設施不足、公共設施不足問題、環境衞生不太理想等問題，殷切期盼擁有一個更理想的居住環境，改善生活質素。因此，特區政府在發展新界土地時，可以考慮以村屋土地作為其中一個切入點。
總而言之，無論是「漁農村」舊城改造，或者廣州琶洲村、深圳蔡屋圍村「丁廈」的個案，從內地土地發展的經驗可見，引入私人市場力量是非常重要的一步。這些做法既能引進市場的充裕資金，以及豐富的建設經驗，從而做到加快新界土地的發展效率，並解決土地住房不足的深層次矛盾。
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文章原刊於《大公報》
