陳海潮：中細價樓買賣佔比料升至75%

 

疫情未散難全面通關，加上息口趨升夾擊，樓市漸走下坡，在二手樓價持續回軟下，中細價住宅交投佔比反見上升。綜合土地註冊處資料，2022年八月份全港共錄1,987宗價值800萬元或以下的二手住宅買賣登記，佔同期整體二手住宅2,804宗買賣登記比例約70.9%，按月微升0.4個百分點，連升3個月，並創自2020年五月以來的28個月新高。

綜觀八月數據，在中細價物業佔的三個銀碼組別之中，共錄得兩跌一升，當中銀碼介乎601萬至800萬元者，按月勁升1.2個百分點至21.3%；而佔比最多的銀碼，即介乎401萬至600萬元物業，則按月跌0.6個百分點，錄得30.6%。至於中高價銀碼類別方面，介乎1,201萬至1,920萬元的物業按月錄得0.6個百分點升幅，而價值1,920萬元以上的「貴價」組別則按月減少0.6百分點，僅佔3.2%。

再以十大活躍成交地區作分析，八月份全港十個中細價二手住宅買賣登記量最活躍地區的登記宗數錄得7升3跌。當中以沙田區及將軍澳區增幅較大，分別錄96宗及122宗，按月分別急增32%及31%；升幅緊隨其後是錄87宗買賣的荃灣區，登記量按月增加24%。至於八月份登記量最多的屯門區，共錄得158宗買賣，惟按月跌11%，估計是因區內新盤開賣「搶客」影響。

從屋苑層面觀察，在八月份的十大熱賣中細價屋苑之中，共有8個為私宅項目，餘下2個分別是屯門兆康苑及沙田愉翠苑2個居屋屋苑。至於，嘉湖山莊及沙田第一城繼續成為「上車」熱選，雙雙在八月份錄得27宗買賣，按月分別減少7%及大增69%，反映樓價徐徐回落後，沙田第一城有用家趁低吸納，刺激屋苑登記量大升。另外，麗港城、麗城花園及愉翠苑登記量按月均升逾1倍，反映市場在逆市之中，不乏剛性住屋需求。

後市方面，因應樓價持續受壓回落，加上本地息口剛剛起步上升，整體經濟表現未見明朗，而股市近月連番下試低位，令中高價物業交投轉靜。在目前市況下入市者多為以中細價樓為目標的剛性需求買家，並以自住客為主，因此筆者預期九月份中細價樓買賣佔比將持續在高位徘徊，或再升3.6個百分點，上試74.5%的水平；而中高價樓買賣佔比則料進一步回落至25.5%的35個月新低。展望十月份形勢，市場仍以中細價樓當道，買賣佔比情況料維持在七成半左右的水平窄幅上落。

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