陳海潮：五二折居屋申請 鎖死第二市場購買力

五二折居屋誠然吸引，姑勿論能否抽中，已吸引了大批無殼蝸牛入表碰運氣，鎖死第二市場購買力。根據房委會指出，十月居屋重啟申請期內，截至本月16日截止當天，已收到約11.3萬份額外申請表，連同今年四月截止的首輪約15.2萬份申請，總申請個案已達約26.5萬宗，超額近59倍。

是次接受申請的3個新居屋屋苑包括長沙灣凱樂苑、啟德啟朗苑及東涌裕泰苑，多為市區熱門地點，合共提供4,431伙，超額近59倍，反映市民置業訴求強烈。當局早前將居屋售價與市價脫鈎，令市民有能力負擔，著實是德政，但最重要是能確保之後繼續有相關供應，才可真正解決市民迫切住屋需求。

其實自今年六月底政府宣布新一批居屋以市價五二折重推後，不少市民均等待認購「平價」新居屋，第二市場買賣氣氛明顯轉弱，再加上近月中美貿易戰惡化、股市接連下挫、港息趨升等多個不利因素困擾下，資金入市態度非常審慎。

根據香港房屋委員會及房屋署網頁最新數據，九月份全港僅錄得48宗居屋第二市場買賣個案（按簽署臨時買賣合約的成交為準），較八月份的53宗再跌9%，連跌4個月，並追平2015年十二月48宗的歷年第三低紀錄；至於同期物業成交總值約2.39億元，按月急跌12%，並創近33個月新低。

未補價居屋均價497萬元 按月跌2.4%

筆者做了統計發現，在低迷的成交下，九月份每宗居屋第二市場買賣平均作價回落至497.2萬元，較八月份的509.6萬元下跌2.4%，連續兩個月回落，累積跌幅5.6%。不過今年首九個月，平均每宗居二成交價則錄得約11.7%累積升幅。至於，上月價值最高的居屋第二市場成交個案，涉及樂富德強苑一個未補地價的高層單位，單位實用面積約656方呎，作價高見810萬元，平均成交實用呎價約12,348元。

再以按物業價值劃分來細看一下，發現價值500至599萬元組別交投跌幅較顯著，較八月份的17宗大減41%，至僅10宗；而期內成交總值0.54億元，按月同樣下挫41%。至於上月價值400萬元至499萬元的組別成交最多，錄得14宗買賣個案，但按月亦大跌39%，成交總值則大減40%至0.63億元。按屋苑劃分，九月份天水圍天頌苑共錄4宗買賣，涉及總值約1,257.8萬元，為上月最熱賣屋苑。

另一方面，2,500個白居二配額已陸續獲發「購買證」，隨時可以在居二市場入市；不過，筆者相信部分買家會等待十一月份，五二折新居屋攪珠結果出爐後，才作下一步決定。再者，外圍不明朗因素較多，本港樓價從高位亦有回調跡象，預期買家短期心態較為觀望，故預料十月份居二表現仍然較為受壓，買賣宗數有機會進一步減少，甚至打破自97年12月有紀錄以來最低；而由於減價個案增加，預期居二每宗平均售價將續回落3%至5%。