黃詠欣：詳談村屋按揭

村屋與私人物業在按揭上的規範大致相同，基本上樓價在450萬以內，按揭成數可高達八成半(貸款額上限360萬)﹔樓價450-600萬以內，按揭成數可高達八成(貸款額上限480萬)，當然高成數按揭仍要符合金管局的指引，即物業必須為自住性質，若按揭成數八成以上，借款人必須未持有任何香港住宅物業、須為固定受薪人士、供款比率上限為45%及壓力測試後為55%，而村屋的按揭年期最高可達30年。

新建的「村屋」較易承做按揭

不過村屋能否承做按揭，銀行扮演相當重要的角色，大部份銀行對於無任何僭建物、有交通配套(附近有巴士或小巴站)、標準七百呎及新建的「村屋」相對願意為其承做按揭，至於樓齡較舊、面積較細或在偏遠地區(例如離島)，市場上只有小部份銀行願意承做按揭。在批核村屋按揭申請時，銀行則重於申請人的個人條件大於抵押品(村屋)本身，假設申請人為優質客戶，基本上按揭成數及息率能與私樓看齊，否則銀行有可能會扣減按揭成數及調高息率，每間銀行對於村屋按揭的取態均有不同，故此建議在購入村屋後最好向三至四間銀行作出按揭申請。

至於在估價方面，由於村屋成交量比較少，有時候村屋之間的成交價可以出現很大差異，銀行處理估值時會較為嚴謹，銀行在估值時會要求申請人提供準確的丈量約份及地段編號(即DD Lot)、呎數及樓齡等，亦會要求申請人把單位平面圖及位置圖交給按揭部批核。

有僭建物或影響其按揭批核

另外，村屋有一重大問題就是僭建物，銀行會要求「睇樓」作實地考察及提供詳細估價報告，如發現有僭建物就會影響其按揭批核，通常銀行會按其嚴重性，有部份銀行會視乎清拆費多寡作為考慮，如清拆費低就會要求借款人簽署協議書就能批出其按揭申請，如清拆費多的話就有機會扣減按揭成數，有部份銀行會視乎僭建物所佔的空間再決定是否批核按揭，若果屋宇署已發出清拆令，銀行有機會求借款人先清拆僭建物，甚至有機會不批出其按揭，現時有部份業主為其僭建物向屋宇署作申報，而業主亦須聘合資格人士每5年進行一次安全檢驗和提交安全證明給屋宇署，與此同時銀行亦有機會要求借款人在批核時及每5年要求提供相關文件。

最後，由於村屋契約相對複雜，當中牽涉路權、高度、呎數、側窗紙等問題，故此要找專門處理村屋買賣的律師樓為佳，筆者建議買家可考慮沿用上手業主的律師樓及銀行作處理。

 

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