每平米月租22萬港元 羅素街見證香港零售業冷暖

戴德梁行發表《全球主要大街》報告，過去5年雄霸全球貴租的紐約第五大道，受到網購打擊，今年租金大跌25%至2250美元，退居第二。第一則被香港銅鑼灣羅素街取代，是繼2013年後再居首位。報告顯示，截至今年第二季度末，羅素街舖租呎價2671美元，摺合近2.1萬港元，每平米（約10.76呎）22.5萬港元，貴絕65個國家及地區中近450條的主要商業街道。

羅素街「華麗變身」

羅素街（Russell Street）是銅鑼灣最繁忙的街道之一。羅素街於1882年通車，以時任香港庫務司羅素（James Russell）的名字命名。

1950年代至1980年代，羅素街變身為一個包羅萬有的市集，滿佈舊舖、新鮮食物的街檔和各式貨品的檔戶，也稱為「老鼠街」。

隨着時代廣場於1994年落成，政府對時代廣場臨近的羅素街各幢舊建築物進行重建計劃，將舊式街市蛻變成名店林立的街道，徹底改變了附近的面貌。2013年，羅素街超越法國巴黎香榭麗舍大街和美國第五大道，成為每月商用租金全世界最昂貴街道。

不堪回首的2015

自2014年起，內地政府加大反腐力度、香港發生針對內地遊客的不友好行為、港元匯率持續走強、電商崛起等等原因，使內地客赴港購物的慾望不斷減少。

隨着香港整體零售行業特別是奢侈品銷售額大幅下滑，一路高歌的羅素街也開始回落。2015年，因不堪租金重負，羅素街不少店鋪要求減租或直接撤租，截至當年6月，羅素街平均租金已比上年同期累計下降40%，甚至曾經一周內多達7家店鋪減租或退租。

曾經有「鋪王」之稱的羅素街59號也慘遭退租。商鋪原先由Emperor（英皇鐘錶珠寶）連租12年，主要銷售名表及珠寶，鋪位面積約1500呎（約150平方米），租金每月近250萬港元。有報道稱，當時英皇曾以短租形式再承租半年，但月租要求減至每月70萬港元，與之前的250萬港元相比暴跌72%，最終未能談妥。

據香港特區政府統計處的報告顯示，2015年的零售業總銷貨價值下跌2.2%。當年香港整體的租金跌幅達到15%至20%，銅鑼灣跌幅則近40%，香港租金基本已回落到2011年至2012年的水平。業界人士用「零售寒冬」一詞來形容香港零售狀態，有人直指零售市道比SARS期間差很多。

香港零售業觸底反彈

在香港零售業經歷了前幾年的「寒冬」後，受益於內地消費升級、港珠澳大橋開通等因素，今年以來再有觸底反彈的訊息。

據香港統計局發佈的數據顯示，2017年，香港零售業自2014年以來首次錄得增長，全年增長2.2％至4461億港元，而總銷貨數量的臨時估計亦上升1.9％；而截至2018年9月，與2017年同期比較，首9個月合計的零售業總銷貨價值的臨時估計上升11.1%。

在大陸遊客人數方面，據攜程發佈的《2018香港旅遊大數據報告》，2018年1-8月，內地訪港旅客達4196萬人次，同比增長10.43%。

分析人士指，香港零售市場在過去一年出現復蘇、反彈，主要是大陸遊客人數回升所帶動，尤其在上半年間，遊客人數和零售額都出現有不俗的增長，尤其是手錶和珠寶類別，這也令奢侈品牌的經營者對市場重拾信心。

總體來看，今年上半年香港的遊客數字、鐘表及珠寶等貨品銷售額有不俗增長，令奢侈品牌對市場重拾信心，積極考慮開店或擴充。中下價貨品零售商如個人護理店、化粧品等亦積極擴充，令現時羅素街空置率跌至零，商舖租金走出谷底。而全長僅250米一條羅素街，一定程度上就如縮影一般，映射了香港零售業的黃金十年。