讀者投稿／摘去鮮花，旋即就可以種出大廈？

城市規劃不是在玩「模擬城市」，按一個按鈕就可以「種出大廈」。(網上圖片)

早前與英國同學談起香港情況，說到土地不足、年輕人無法上樓、「住得細、住得貴」的問題，他住在單棟式連花園的住宅，雖然沒有同感，但也好奇原因，我說了一個自潘慧嫻的《地產霸權》誕生以來的主流說法：發展商囤地，待價而沽。他顯然不太相信，希望我提出論據，《地》一書我放在香港老家，數據更忘得七七八八，結果一時為之語塞，唯有回去找資料支持自己論點，卻對議題有新的體悟。

特首林鄭月娥在整份施政報告中，討論土地的篇幅甚多，「土地」被提及的次數多達77次。她強調：「我們必須增加土地供應。我們必須大刀闊斧、排除萬難和持之以恆地開拓土地，不應因為經濟的短期波動，或物業價格的升跌，而動搖政府覓地造地、建立土地儲備的決心，避免再次出現土地供應不足的惡果。」以上段落，明顯是針對曾蔭權年代沒有大幅製造熟地的政策而發，同時反映她相當重視這個議題。不過，市民大眾顯然更關心她「明日大嶼」的方案。

「明日大嶼」由諮詢、評估、落實、建樓固然要一定時間，於是不少市民批評計劃遠水不能救近火，浪費公帑，於是將矛頭指向發展商，希望政府向發展商施加壓力，增加樓宇供應。不過，翻看資料，地產商也有定期售賣單位。直至今年十月底為止，三大傳統龍頭發展商（新地、長實、恒地），旗下樓盤期間合共售出約5200伙，佔整體市場成交量近四成。反映發展商也並非囤積居奇，待價而沽。如果未來又有大量土地供應，更加減少發展商囤貨的誘因。發展商供應樓宇的速度理論上足以應付未來的人口增長及政府的目標。

生地變熟 難以一步登天

而事實上，就算發展商把手上的「生地」變成「熟地」，過程亦相當困難，絕非一蹴而就，所需功夫和時間也是考慮。土地問題的評論經常出現一個「盲點」，就是認為只要有地就能立即建屋或作其他發展。如果幻想可以今天覓地，一兩年後就有樓有單位，未免不切實際。

陳茂波在上屆政府擔任發展局局長時，也曾刻意寫網誌表達當中的困難，他指出要將一幅土地由「生地」變成「熟地」作高密度發展，政府要考慮眾多因素，包括面積大小、環境規劃、技術條件、基建配套等，過程亦需要相當長時間進行各項內部和法定程序；規劃上，政府需要考慮整個地區的發展、土地與周邊用途是否配合，以達致可行、合理而具效益的布局；工程則涉及研究、設計、地盤平整、斜坡鞏固、道路、排水、污水、其他公用設施、環境影響緩解措施的落實，以及提供交通和社區設施等工作。

筆者在此不惜做文抄公，是因為明白到土地轉化過程的步驟繁複、細節眾多，不是一句「簡單」或「複雜」就可以歸納，城市規劃也不是在玩「模擬城市」，按一個按鈕就可以「種出大廈」。即使是房署的公營房屋項目，例如青衣青鴻路項目，城規會考慮過改劃申請期間收到的申述意見後，就將項目部分土地由「住宅（甲類）」地帶改劃回「休憩用地」，令地盤總面積由約4.29公頃減至約2.29公頃，讓政府大失預算，最終房署須修改設計，落成單位數目預計由約3,800個減至約2,800個。

前車之鑑 後事之師

其次，任何與政府官僚打過交道的人都會深深體會，走衙門從來不易。改變土地用途要經過城規會審批，城規會又會按個別情況考慮，包括土地用途、環境、保育、景觀、交通和基礎建設配套等，並考慮公眾人士及相關政府部門意見，來作決定。即使簡單如將荒廢的農業地帶改變用途，用作臨時停車場，也要獲城規會許可，當然有被拒絕的可能。香港房屋委員會前委員王于漸教授就曾指出，但凡規管措施，除了須獲行政機關審批，更須經公眾諮詢方得通過，程序需時。規管愈多，滯礙發展的機會也就愈高。發展商要「發展」，也不是那麼隨性和任意。

說回曾蔭權，他去年接受《am730》訪問，曾承認任內覓地不足，他這樣說：「只係當時我哋冇做到一樣嘢，就係雖然我哋唔賣地，依家回想嚟睇，都要積極、積極開發新嘅地皮。」有趣的是，當時曾班子中的發展局局長，正是今天的特首林鄭月娥，未知這段經歷是否可以幫助她借前車之鑑，真正解決土地供應這個燙手山芋？

 

 

顧書維

泛民前社區主任，現留學英倫，主修國際關係

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