政策‧正察：借鑒新加坡的土地規劃政策

團結香港基金土地及房屋研究主管葉文祺、助理研究員楊易霖

筆者最近被新加坡市區重建局（市建局）邀請到訪新加坡考察。我們主要參觀了新加坡2019年《總體規劃草案》（Draft Master Plan）的展覽，並與當局的官員會面，從而了解新加坡的土地規劃政策。新加坡的土地規劃過程完善且具前瞻性，能為城市未來的發展作好準備。以下筆者闡述新加坡在土地供應政策及規劃過程上與香港的異同，從中窺探出香港能夠改善的地方。

《總體規劃》地圖模型的展覽

前瞻性規劃配合國家發展

我們先看看新加坡的城市規劃過程。新加坡市建局主要制定國家的中長期的土地及城市規劃。不少人可能會以為新加坡市建局與香港市建局的職能相似，但事實上其工作與香港的規劃署比較接近，工作範圍更加廣泛。新加坡的長遠土地規劃策略稱為《概念規劃》（Concept Plan），為一項宏觀的土地運用和運輸規劃，構建新加坡未來數十年的發展願景。市建局每十年進行《概念規劃》的檢討，以確保《概念規劃》配合國家的發展方向。

隨後，市建局透過《總體規劃》（Master Plan），把《概念規劃》的構想轉化成地方層面的規劃。《總體規劃》是一項法定的土地規劃，引領着新加坡未來十至十五年的發展，並每五年檢討一次。另外，《總體規劃》列出了每地塊所允許的土地用途和地積比率，其功能和香港的分區計劃大綱圖（Outline Zoning Plan）相類似。

 

《總體規劃草案》展覽展出過往的《概念規劃》地圖

發展釋放土地價值

市建局在《概念規劃》和《總體規劃》中，提出不少前瞻性的土地規劃。舉例而言，市建局在2019年《總體規劃草案》中提出落實「一地多用」的概念，整合社區用地。其中，它們計劃把三個地鐵車廠和一個巴士車廠安置在將落成的新加坡東岸綜合車廠，節省的土地面積更相當於66個足球場！

另一例子為大南部海濱發展（Greater Southern Waterfront）的項目。大南部海濱位於新加坡市中心南面，面積達1,000公頃。當局計劃將目前在此區的貨櫃碼頭搬遷至較偏遠的大士（Tuas），預計在未來十年內陸續完成。這樣一來，這一大片位於市中心的土地能被用於住房，商業和娛樂設施的發展，釋放出巨大的經濟及社會價值。

此外，市建局在規劃的過程中，會收集來自每個相關政府部門的數據，並考慮未來的經濟和人口增長，以估計新加坡將來對土地的需求，從而制定土地開發計劃。它們也會和經濟發展局作出協調，從而提供足夠的土地，配合新加坡未來經濟及工業發展的需求。

最後，值得一提的是，為了讓市民參與土地規劃過程，市建局還會舉辦《總體規劃草案》的公開展覽，讓公眾發表意見。展覽中的互動遊戲、有趣影片和城市模型使筆者也忍不住參與一番，比香港政府的很多展覽有趣和生動得多！

《總體規劃草案》展覽的城市模型

定期檢討土地供求方為上策

目前，港府只會不定期更新土地供求的估算，最近的評估來自《香港2030+：跨越2030年的規劃遠景與策略》。相比新加坡每五年更新它們的《總體規劃》，香港政府和社會並無法檢視本港的土地供求情況。在土地供應專責小組報告的建議中，專責小組亦建議政府「定期及較頻密地更新及檢視整體土地供求情況」。

我們建議港府應借鑒新加坡的經驗，為本港的土地作更長遠、具前瞻性的策略性規劃。政府亦應更定期對我們的土地資源作出檢討，以確保土地發展能滿足將來的需求。此外，港府必須令土地規劃扶持我們未來的經濟發展，令土地規劃政策與香港的長遠經濟發展相輔相成，以解決現時土地供不應求、規劃未能配合經濟發展的問題。