陳海潮：中細價樓交投佔比料觸底回升

回顧去年樓市，隨著全年樓價整體仍然錄得升幅，700萬元以下的中細價樓成交量亦見減少，反之中高價及以上之買賣佔比明顯增多。綜合土地註冊處最新資料所得，2018年全港共錄得27,959宗價值700萬元以下的二手住宅買賣登記，佔同年整體二手住宅買賣登記（43,669宗）比例約64.0%，數值除較2017年的約73.1%再急降9.1個百分點外，更迭創1996年有紀錄以來的歷史新低，反映了近年樓價升值，不少中細價樓已晉身成為中高價樓，而市場交投亦隨相關方向傾斜。不過，因應2019年初樓價尚處回調階段，料整年中細價樓交投佔比或因而略有回升。

去年700萬以下登記佔比創歷史新低

檢視2018年，樓價介乎100萬至500萬元以內的3個組別之中細價二手住宅買賣佔比全告回落，當中又以登記佔比最多的300萬500萬元以內組別之跌幅最大，去年僅佔26.9%，較2017年的37.6%大跌10.7個百分點，成跌幅最大的組別。反之700萬元以上的兩個中高價組別則雙雙錄得升幅，共計佔比36.0%，按年大升9.1個百分點，創下歷史新高。

若以十大活躍成交地區作分析，去年十個地區的中細價二手住宅買賣登記量十居其九均下跌，其中只有旺角/油麻地錄得9%升幅，至1,840宗。至於錄得跌幅的九區之中，將軍澳跌幅最顯著，由2017年的1,570宗，急跌38%，至去年的973宗。其次荃灣區亦減少29%，去年共錄1,105宗成交；至於榜首常客的屯門區亦跌10%，由前年的2,632宗登記減至去年的2,370宗。

筆者再以屋苑層面分析，十大熱門中細價屋苑交投雖以跌者為主，惟排在三甲的屋苑有兩個出現微升，分別是錄得最多570宗登記的嘉湖山莊，較2017年的568宗微增2宗；而排第三位的愉景灣亦升1%，至220宗。至於錄得跌幅的屋苑共有8個，當中以尚悅的跌幅最大，由2017年的300宗，急挫39%，至去年的184宗；其他錄得較大跌幅的屋苑還包括新都城及珀麗灣，各自按年跌37%及28%。

以單月計，去年九月份時700萬元以下的中細價樓佔比曾跌至59.6%的歷史新低，惟隨著第四季樓價持續回調，至十二月份時比率已回升至70.5%。依此推算，今年首季以至上半年，樓價仍然持續受壓下，相信中細價住宅交投佔比將續回升；而預期下半年樓價趨向穩定並微升，故綜合預測2019年全年700萬元以下的中細價住宅成交佔比有機會按年反彈至約70%的水平。

 

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