政策‧正察：香港屋宇單位與住戶數目之間的差距
團結香港基金高級研究員葉文祺
為期大半年的「土地大辯論」終於有結果，土地供應專責小組於2018年的最後一日公佈了最終報告，建議政府推行八個短中長期的土地供應選項。筆者認為，報告有兩點值得留意。第一，是在問卷調查中市民所支持的選項合計平均可提供的土地達到約 1,950公頃，遠超估算的1,200 公頃土地短缺。第二，是接近 85%受訪者支持建立土地儲備。這顯示社會普遍對土地供應不足，需要建立土地儲備這兩點有共識。
然而，社會上有部份人士卻認為本港沒有土地房屋供應不足的問題，問題是分配不均。他們其中一個論點是本港有近25萬個「空置」單位，相當於截至2016年住宅總數的9.1%，只要重新分配現有的「空置」單位就能解決香港的房屋問題。
先不討論是否釋放全部25萬個「空置」單位就能解決現時以及未來的房屋問題，這個數字的真實性本身就令人懷疑。同年，差餉物業估價署（差估署）公佈的數據顯示，私人住宅空置單位只有48,100個。兩個數字相差甚廣，難免令人懷疑其中數據的可信性。
25萬個「空置」單位的數字令人懷疑
事實上，所謂25萬個「空置」單位只是比較不同數據來源的資料而得出的統計差異。具體來說，這個數字是2016年的永久性居住屋宇單位的總數（273萬）和家庭住戶總數（248萬人）之間的差距。（圖一）
圖一 2016年的屋宇單位與住戶數目差距
資料來源：政府統計處、差餉物業估價署、立法會及團結香港基金。
出現如此大量的「空置」單位，是源於兩者所覆蓋的範圍截然不同。單位數目來自屋宇單位檔案庫（檔案庫）的「永久性居住屋宇單位」，其中包括有人居住的非住宅單位，例如用作住宅用途的商業和工業大廈單位、職員宿舍，以及學生宿舍等。另一方面，家庭住戶數目則來自綜合住戶統計調查，只涵蓋陸上「常住居民」住戶，卻不包括「流動居民」住戶。
要把兩者比較，必須對有關數字作出適當調整。具體而言，應從「永久性居住屋宇單位」的數目中扣除：職員宿舍；學生宿舍；作住宅用途的工業大廈單位；及其他非住宅單位。另一方面，家庭住戶的總數應加上「流動居民」住戶。調整後，可以得出屋宇單位與住戶數目差距約為141,300個，相當於住宅單位總數的 5.2%。（圖二）
圖二 2016年調整後的屋宇單位與住戶數目差距
資料來源：政府統計處、差餉物業估價署、立法會及團結香港基金。
儘管數字大幅下降，仍比差餉物業估價署（差估署）公佈的48,100個空置單位多。這是由於差估署的記錄不包括空置的村屋丶資助出售單位以及出租公屋單位。若而此調整差估署的數字，可以得出空置單位數目為87,900個，即3.2%的空置率。（圖三）
圖三 經調整後差餉物業估價署的空置單位數字
註： (＊) 這個數字是差估署編製的官方空置率乘以私人住宅單位的數目（根據差估署記錄）以及可交易的資助出售單位（根據檔案庫計算），即已補地價的單位。
(＃) 假設未補地價的資助出售單位和村屋的空置率均高於一般市場。這個數字是差估署的空置率的1.5倍（即高出50%）乘以村屋數量；以及差估署的空置率的1.25倍（即高出25%）乘以資助出售單位。
(^) 2016年的數字是按2010至2014年可供租用的空置單位及不供租用的單位的總數及差估署空置率的改變作推算。
資料來源：政府統計處、差餉物業估價署、立法會及團結香港基金。
兩者差距進一步縮窄至54,800個，相當於住宅單位總數的 1.9%。有些讀者可能會就此作出結論，認為空置單位的實際數量比官方的數據高出5萬多個。但必須留意的是，不同數據來源因為有不同的估算方法及統計基礎，得出的數字很難完全相同。舉例說，使用支出和生產方式編製的本地生產總值存在的統計差異亦達0.9% 至 2.1% 不等。
單靠空置單位不足以應付現時的房屋短缺
不論如何，可以肯定的是空置住宅單位遠比25萬低。表面地解讀政府不同部門的數字，而不理會統計的限制與背後的方法顯然是不能看清事實的全部。
事實上，不論真正的空置率是經調整後的差估署空置率3.2%，或是由調整後的屋宇單位與住戶數目差距得出的5.2%，在全世界範圍內也是偏低的。以新加坡為例，其2018年第一季的私樓空置率便達6.8%。要留意的是，所有市場皆有其「自然空置率」，原因是業主換樓時，很少真的直接互換，舉例甲買了乙的單位，不代表乙也會喜歡甲的單位；故此乙需另外再物色自己合用的物業；導致甲的物業不得不空置一段時間等待其他買家；再加上新業主在入住前一般還需要把單位裝修，而裝修中的單位也是計入空置單位的。
退一萬步來說，即使把全部空置單位都拿出來也不足以應付現時的短缺。單計過去5年，實際住宅供應與「長遠房屋策略」中所訂的目標之間的累計短缺已經高達99,000個單位。而根據政府預測，未來10年在最樂觀的情況下單是公營房屋已預計短缺最少67,000個單位。所以土地房屋供應不足是不爭的事實，必須多管齊下增加土地供應！
