寒柏：盤點本港住宅樓市之不利因素

本年度已過了7個月，年初時港人所預期的「樓市小陽春」並沒有真正發生。除了發展商零星的樓盤於3月前錄得較理想的成交之外，本年度的香港住宅樓已呈現「價量齊跌」之現象。很明顯，本港樓市正在走下坡。

我們不妨盤點一下對香港住宅樓市的不利因素：

香港住宅樓宅供應逐漸增多。於2022年，香港私人住宅建造完成單位數量為21,170伙，創18年新高。市場估計於2024年，新建造完成的私人住宅單位數量將達至26,970伙。

據悉，2023年發展商「貨尾樓」數量亦創10多年來的新高，達至10萬個單位左右。在高息環境下，發展商的利息負擔沉重，一改多年來「惜售」的賣樓策略。不少發展商還以貼近該區「二手樓」的價錢推盤，即已經開始「減價促銷」。

據地政署發布的數據顯示，於2015年內地房地產商於香港所購得土地之價值總和達香港整體市場的50%以上，已超越香港發展商。這幾年後過去，現今待售的新樓盤，多與內房商有關。自從內房市場不景氣以來，內房商缺乏資金周轉，將會想盡辦法的把香港房地產項目盡快賣出。

當各大內房商在香港急售套現，將會進一步打擊本港樓市。此外，內房商出現經營困難而被銀行及債主接管旗下香港物業，銀主盤流出市場亦會對本港樓市造成影響。

在本港住宅樓市供應增加之同時，市場需求卻正有下跌之勢。近年已有不少港人移民外國。雖然我們很難會有較可信的數據，但據悉現時已有至少10至20萬個家庭離開香港。由2020年以來，本港二手樓市場正在下跌，不少賣家為中產家庭，因需要在移民前沽出物業而願意一減再減。雖然港府推出優才通計劃，並開始開放勞工市場，但絕大部份外地人才及外勞來港工作，只會租用物業，不會立刻置業，對住宅樓市的支持作用不大。

美國聯儲局的高息政策仍會維持一段時間，再加上環球經濟不景氣，內地經濟增長及本港出口不似預期。內房市場泡沫爆破後，亦影響內地投資者對本港樓市的信心。即本港住宅樓市的投資需求亦在下降。

綜合來說，有眾多因素對本港住宅樓市構成打擊。因此，本港住宅市場價量齊跌，氣氛不佳。在長遠而言，香港住宅市場仍是處於一個供不應求的狀態，只要發展商的樓盤供應被市場逐步消化，本港住宅市場亦應該可以穩定下來。

只是，港府受到多年前的教訓，即使在經濟衰退及樓市不穩的情況下，仍不敢貿然撤去所有「辣招」，更不會再以「勾地」來收緊土地供應。就算我們對香港住宅樓市的前景不用太悲觀，但「樓市大升浪」理應在中短期內不會再出現。

文章只屬作者觀點，不代表本網立場。